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Dec 06 Sun 2015 23:40
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房企轉型在武漢:萬科、復地、招商、綠地的商業地產路

“變”字當選為2014武漢年度漢字，彰顯出武漢市民對於這座城市未來的期待。2014房地產業同樣充滿“變數”，為瞭在未來“活”的更好，轉型升級成為大型房企戰略規劃的關鍵詞。至於向哪裡轉，大佬們自有謀劃。

隨著城市化進入新的階段，樓市白銀時代開啟，商業地產成為一些房企的不二選擇。2014年，武漢21傢新商業體開業，超過過去20年的總和，這背後就有不少傳統地產商的身影，老面孔如萬達、南國，新晉者則有湖北人信、福星惠譽、武漢地產集團等。而在2015年，萬科、復地、招商等地產巨頭也將加入武漢商業地產戰局。

“萬科廣場”落子武漢

重整商業河山

武漢“萬科廣場”將不止一座

武漢在建“萬科廣場”，對你沒聽錯，是“萬科”不是“萬達”。很多人可能有耳聞又不敢確定，但這千真萬確，而且“萬科廣場”未來在武漢或許還不止一座。

2015年，萬科將首次在武漢展示商業實力。記者近期踩盤發現，位於唐傢墩片的萬科漢口傳奇(微信微博論壇相冊點評地圖)配套商業體-“新唐萬科廣場”主體建築已經成型，今年將進入運營期。資料顯示，“新唐萬科廣場”總體量為7萬方，集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務、服務於一體中高檔綜合購物中心，以傢庭餐飲、娛樂、兒童為基礎。而據贏商網報道，萬科未來還將在白沙洲區域打造新的綜合體。

2014年，萬科被多條腿走路的綠地從房地產行業“龍頭老大”的神壇上拉瞭下來，但萬科仍有屬於自己的榮光，2000億的回款額，住宅板塊依然領冠全國。萬科獨霸中國房地產頭把交椅十多年靠的是專註和高周轉、快進快出的經營策略，但眼下城市化進程減緩，住宅市場逐漸萎縮。業內人士分析稱，萬科綠地兩巨頭位次之變，或標志著以住宅開發為主的行業規模已見頂。

為瞭應對行業發展的瓶頸，綠地早已建瞭多個商用物業，並大規模進軍海外；保利開始探索養老地產；萬達發力文化旅遊產業；恒大則在地產之外多元化佈局。萬科也在悄悄改變，目標商業地產。

2013年1月，萬科商用地產管理部低調成立，該部門由凱德出身的集團執行副總裁毛大慶分管，總部設在北京。一直強調以住宅開發為主的萬科加快瞭在商業地產佈局的步伐。根據新的人事調整，萬科商業地產目前由丁長峰負責。

2014年中期業績會上，萬科集團總裁鬱亮透露，目民間二胎金主任何問題免費諮詢前，萬科的商業地產拿地比重占到25%。大佬萬科執行力讓人折服，據悉，截至目前，萬科已形成瞭萬科生活廣場、萬科廣場、萬科大廈等商業產品線，在全國在建、規劃有2台中七期重劃區貸款全省皆可處理0個購物中心項目，商業面積達約150萬平方米。

“沒有萬達的成熟團隊，萬科運營商業地產的能力讓人擔心，武漢項目主體結構已經建成瞭，但是連很多業內人士甚至都不知道它的存在”，武漢某知名地產人士對萬科如此低調運作商業地表現出擔憂。

在凱德出身的毛大慶主導下，過去萬科的商業地產運營策略一直想向“輕資產，重運營”的凱德模式靠攏。“未來開一個商業項目就爭犬資本化’一個，用引入基金、國際資本來減小資金占用帶來的實際壓力，實現品牌化擴張，並賺潤期各種管理費。”毛大慶曾對外表示。來自萬科的公告顯示：近3個月內，萬科已出售給凱雷投資9個商業物業80%的股權。

熟悉的人一定知道，萬科並不是第一次涉足商業地產。1993年萬科執行“減法”戰略，由一個多元化公司最終變成專註單一住宅產業的行業龍頭，期間，甚至將年收入十幾億元的萬佳超市賣給華潤，助其成為如今的商業地產大佬。

一直以來，鬱亮總是強調，萬科不做純粹的商業物業，做商業地產是為瞭更好地賣住宅。2014年，以老辣著稱的大佬李嘉誠頻頻拋售內地商業項目，以致商業地產“泡沫論”甚囂塵上，謹慎與睿智的王石及其接班人鬱亮是否會帶領萬科在商業地產商走得更遠還有待觀察。

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本文導航

外地房企轉型在武漢
復地商住並重在武漢打造多個商業項目

武漢成招商地產轉型新戰場
地標專業戶綠地花開三鎮後發制人

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/09355959130195415056300.shtml

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揭秘順德華僑城規劃來順峰山公園看西湖

文/珠江商報記者陳適

擁有錦繡中華、世界之窗、歡樂谷連鎖、波托菲諾、茵特拉根小鎮、華僑城大酒店、威尼斯酒店、城市客棧等著名品牌，年總接待人數達2618萬人次的華僑城集團是中國乃至亞洲旅遊景區集團的龍頭，在全球景區排名榜中也位列第四。

作為華僑城集團第一個也是最具代表性的項目之一，深圳華僑城坐擁深圳歡樂谷、歡樂海岸等多個旅遊景區，以旅遊項目帶動周邊區域城市整體發展的模式，也將是順德華僑城項目借鑒的路徑。10日，順德區文體旅遊局組織順德媒體記者到深圳華僑城進行體驗，順德華僑城實業發展有限公司總經理馮暉也向媒體介紹瞭順德項目規劃思路。

高起點規劃：

實現三個第一

據順德華僑城實業發展有限公司總經理馮暉介紹，順德華僑城項目是華僑城集團全新一代產品，該項目把都市的商業、休閑、娛樂的功能區塊和主題公園有機結合，這樣的項目在大良的核心城區的話一定會帶來很大的吸引力，希望順德華僑城項目能夠成為整個珠三角西岸的旅遊目的地。

華僑城選擇在順德建設項目，其實也是為瞭迎合未來珠三角經濟發展形勢。馮暉表示，港珠澳大橋將於2016年通車後，西岸城市群將迎來一個新的發展機遇，廣州、佛山、中山甚至江門等整個區域會有產業轉型和城市升級的需求民間房屋二胎最高可增貸多少，也會帶動現代服務業的成長，在這樣的發展進程中，建設主題公園是大有作為的，而順德華僑城項目的建設將能夠輻射這片區域，在這個進程中起到舉足輕重的作用。

基於這樣的判斷，華僑城集團在順德華僑城項目的投資、規劃和設計上都做到瞭高起點。馮暉表示，順德華僑城項目，對整個華僑城集團來說實現瞭三個"第一"："第一個在縣級區做的項目"、"除深圳外第一個把歡樂谷和歡樂海岸建設到一起的項目"、"第一次把濕地公園和城市中心功能有機結合的項目"。馮暉希望，未來順德華僑城將和順德經濟發展、產業轉型和城市升級共同進步。

建設內容：

歡樂谷最快兩年能建成

據介紹，未來順德華僑城項目將和順峰山公園結合在一起，依山傍湖，以水為核心建設歡樂谷、歡樂海岸和濕地公園等項目。歡樂谷的主題公園會沿著水邊建設，預計這個主題公園遊客接待能力能夠達到按年200萬人次的規模。另一方面，項目還會建設歡樂海岸區域，打造全景式的互動休閑娛樂區，這個區域將結合順德本地的文化。馮暉表示，順德是嶺南文化的一個非常重要的縮影，例如順德粵菜文化在全世界都非常有影響力，值得華僑城在這方面下力氣做大文章，把順德豐富多彩的粵菜項目呈現給外地遊客，順德華僑城計劃邀請十大名廚進駐歡樂海岸，吸引從外地到廣東的遊客來到順德嘗嘗粵菜，把這個區域打造成一個必定要到此一遊的項目。按照項目進度，歡樂海岸將進行3年建設，歡樂谷最快兩年就能建成對外開放。

在濕地公園的建設上，馮暉介紹，華僑城方面今年會進行5個項目的建設，最快明年能看見建設成果。據悉，順德華僑城會在原來順峰山公園湖面的基礎上進一步擴大水面面積，讓整個湖面面積達到杭州西湖的大小。除瞭面積像西湖一樣大，順德華僑城也希望像杭州西湖一樣，建設一些像蘇堤春曉、柳浪聞鶯這樣具有文化氛圍的景觀。因此，在濕地公園的建設上，順德華僑城不單會對景區設施進行改造，也希望把城市文化凝聚在整個濕地公園的景觀裡面。

在順峰山公園的改造上面，順德華僑城會保護原有的自然環境資源，同時凈化水體，進一步提升樹木等景觀的標準，加種一批樹木，並在湖邊建設一批木質的平臺和觀光塔，此外項目還將增設一些步道。

此外，順德華僑城還計劃在順峰山公園增加一些功能項目，例如會在歡樂龍舟文化節賽龍賽道近端，建設一個龍舟博物館，博物館的設計將向國際招標。為瞭增添主題公園吸引力，順德華僑城更打算建設一個雕塑走廊，設定一些與順德歷史文化相關的主題，邀請全國八大藝術院校的學生來參與雕塑設計，舉行設計競賽，競賽評獎將接受順德市民投票，而得獎的作品設計將由順德華僑城建設。

定位：

除遊樂設施外

景區免費開放

雖然項目定位高端，但據馮暉介紹，除瞭歡樂谷有一些大型遊樂設施外，整個項目都是向市民免費開放的。馮暉介紹，就像深圳歡樂海岸一樣，順德華僑城項目也將是一個開放式的具有鮮明主題風格的景區，而濕地公園也是全面開放的。項目會著力增加景點和城市的聯系，提升整個景點的可達性，多修一些漫步道，和城市的其他區域聯系起來，使人們能夠輕松方便地走到旅遊景點。

另外，順德華僑城將配套一個房地產項目。馮暉介紹，"優質生二胎銀行活的創想傢"是華僑城的品牌理念，順德華僑城地產項目希望建設一個從社區形態到社區服務都比較優秀的社區，建設智能化社區，滿足居民便捷生活的需求。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/09144208907.shtml

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3月外匯占款負增長1565億元二季度或降息

經濟觀察網歐陽曉紅/文數據有時會說謊，有時也會“泄密”。日前，中國央行公佈3月金融機構外匯占款為-1565億元，較上月回落1987億元。

這在招商證券首席宏觀分析師謝亞軒看來，跨境資金流動並未顯著惡化;旨在維穩匯率的央行還是入市幹預瞭外匯市場;未來或仍不排除幹預之舉，但不會頻繁出手。銀行房屋二胎任何問題免費諮詢

謝亞軒判斷，二季度有可能降息一次，配合存款利率上限的放開和利率市場化改革的完成。

具體看，招商證券宏觀報告認為，雖然3月金融機構外匯占款由上月的正增長422億元下降至負增長1565億元，但跨境資金流動沒有顯著惡化。正如，其在2月中國跨境資本流動數據點評《數據會說謊》中分析預借現金還款，雖然2月外匯占款為正，顯示資金流入，但實際上當月銀行結售匯逆差1054億元數據更真實體現外匯供求狀況和跨境資金情況。

此外，一季度央行外匯占款為-2520億元，金融機構外匯占款-2227億元，兩者同向波動，顯示央行為瞭維護匯率穩定，在一季度出手幹預瞭外匯市場，這也證實瞭其此前的判斷。

那麼，未來央行會頻繁幹預匯市嗎?招商證券宏觀報告稱，投資者應該還有印象，央行為瞭提升貨幣政策的有效性，在2014年3月匯改後有超過半年的時間未幹預市場，4月至11月央行外匯占款月均僅有-22億元。從2014年12月再度“披掛上陣”幹預也實屬無奈之舉，畢竟持續貶值的貨幣無法實現人民幣國際化和資本項目可兌換的長期目標。不可否認，央行還是朝著“退出常態式幹預”的方向努力著，這意味著央行不會頻繁幹預，但也做不到完全不幹預。其實，完全不幹預外匯市場隻有美國等少數經濟體目前可以做到，日本和瑞士等發達經濟體仍偶爾幹預外匯市場。

事實上，

3月美元指數沖高後回落進入盤整期，人民幣匯率貶值壓力緩解。不過，這份招商證券宏觀報告認為，企業和居民資產外幣化、負債本幣化的趨勢未改。外幣存款占本外幣存款的比重繼續創2008年以來新高，小幅增加2bp升至3.3%，而境內外匯貸款與外匯存款的占比則進一步下降2.4個百分點至81.7%。

“年內降準仍然可期。”

招商證券宏觀報告稱。其在2月第一次降準時就談到“這僅僅是一個開始”，周小川行長在IMF春季會議期間也表示我國貨幣政策“絕對存在(下調)空間”，央行將根據經濟和通脹形勢的發展來決定是否充分利用政策空間。發達經濟體和貨幣政策分化加劇跨境資金的波動性，在此背景下，我國跨境資本流動狀況難以大幅改善，年內央行仍有可能下調法定存款準備金率1至2次以應對資金外流局面，以彌補基礎貨幣的缺口。

“考慮到當前通脹水平較為溫和，二季度有可能降息一次，同時配合存款利率上限的放開和利率市場化改革的完成。”招商證券宏觀報告認為。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/15105996902789635423604.shtml

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北京再添13萬平自住房用地已完成2萬套年內目標

北京自住型商品房地塊一覽表

新浪樂居訊 (編輯宋雲龍邱瑟)2013年12月5日，進入12月北京再出讓一宗配建自住型商品房用地，住總正華以16.7億元摘得順義新城第22街區地塊，折合樓面價12846元/平米。據瞭解，該地塊建築面積將全部配建自住型商品房，限價為19000元/平米，單套總結控制在200萬以內，面積不超過105平米。

相關專題：

北京首批自住型商品房戶型設計詳解

獨傢展示北京自住型商品房地塊分佈

公開信息顯示，今日拍賣的北京市順義新城第22街區SY00-0022-6003(西區)地塊R2二類居住用地建控面積為130000平方米，將全部建設自住型商品房，單套面積將控制在105平米以內。在競拍前收到瞭6次報價，萬科住總聯合體、旭輝、住總正華、天時、首地、大龍來到現場競拍。競拍現場，住總正華和萬科住總聯合體競爭尤為的激烈，最終經過40輪價格競拍，住總正華如願拿地。

首購貸款該地塊成為北京出讓的第18宗自住型商品房地塊，合計建設面積已達197萬平米。保守計算，如若以每套自住房90平米計算的話，已經完成2013年配建2萬套的工作計劃。預計北京國土局今年年底前還將有多宗自住房地塊推出，這勢必能夠超額完成配地任務。

上周末，北京首個自住型商品房項目恒大豆各莊"禦景灣"正式網上申請，不到5天時間申請人數已經達到10萬人，中簽比例1：40，熱度可見一斑。隨著北京市逐步增加自住房供地，也加大瞭市場對自住房的預期，有報道稱在"京七條"和自住商品房的沖擊下，強大的市場供應並沒有換來成交量的上漲，反而遭遇瞭21個月來房屋二胎房屋二胎免費估貸怎麼貸款比較會過件的新低。自住房對於北京樓市的沖擊已經可以初步看出一個端倪，明年北京還將有7萬套約合630萬平米自住型商品房土地出讓，勢必會進一步分化北京樓市，影響部分首次置業剛需人群和改善置業人群的購房積極性。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-05/16232525823.shtml

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報告稱中國金融市場年末漸現房貸荒

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11月CPI同比上漲3.0% 居住類價格同比漲2.6%

在對中國32個重點城市、近500傢銀行的房貸產品進行摸底調查後，金融研究機構發現，2013年第四季度，"房貸荒"在各地不同程度地出現，並有逐步蔓延的趨勢。

在中關村互聯網金融行業協會與融360研究院11日於上海發佈的《中國房貸市場11月度分析報告》中稱，目前中國一線城市首套房利率優惠已基本絕跡，二套房利率上浮10%至20%不等，商業銀行出現惜貸、停貸現象。

數據顯示，全國僅有6.4%的銀行還在執行8.5折的利率優惠，有16.8%的銀行停止提供二套房按揭貸款。

11月份以來，在房貸市場上，全國銀行"停貸潮"蔓延趨勢明顯，停貸城市逐漸由一線發展到二、三線城市，停貸的產品也由原來的僅限二套房擴展到首套房。截至目前，北京、上海、廣州、深圳、珠海、濟南、合肥、無錫、武漢等地的部分銀行已出現暫停房貸現象。

由於額度緊張，多傢銀行均表示放款時間難以確定。受額度限制影響，中信、建行、興業等銀行均出現放款時間延長的情況。在華東地區，上海的二套房首付調至七成，房貸放款或要等到明年；在南京，銀行表示額度緊張，指望年底放款恐基本無望；杭州情況與上海相似，在蘇州，首套房利率最高上浮10%，無錫情況略好，但首套房利率最高上浮也達到瞭5%。

究其原因，融360CEO葉大清告訴記者，首先房貸利率太低，同屬銀行貸款，房貸利率打折優惠且年限也長，不論是時間還是資金的風險成本，房貸均不占優勢；其次，房價畸高，導致房貸風險日增；第三，在全年總額度確定的前提下，上半年金融機構透支瞭信貸額度，導致下半年緊縮成為必然；最後，調控預期強烈令銀行看空房地產後市，故減少房貸額度以降低風險。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-12/08062534338.shtml

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Dec 05 Sat 2015 07:33
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新竹民間二胎借款降息地產王者歸來

??從需求端來說，銀行負債端邊際成本快速上升所導致的“房貸荒”是造成本輪房地產需求下降的核心原因，降息將在一定程度上起到降低社會融資成本的

作用，銀行同業以及理財產品等市場化利率下行將是大概率事件。疊加9·30政策，個人住房貸款利率將觸頂回落。此外，本次降息也意味著本輪降息周期的開

始，預計未來央行仍將繼續下調基準利率。

??從供給端來說，地產企業從2009年開始就一直處在加杠桿的過程中，並是資產負債率最高的行業之一，降息將降低企業融資成本。從前兩次降息周期來看，降息能夠快速促進住宅成交量的回升，房價也將在3-6個月後觸底反彈。地產股不僅受益於政策的寬松，同時成交量的回升將帶來行業基本面的改善。

??中國進入降息周期

??央行決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期

存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2

倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，並對基準利率期限檔次作適當簡並。

??從房地產行業需求端來看，降息直接提升瞭購房者的購買力並影響其對後市房價的預期。本輪“房貸荒”主要體現在價格上，按揭貸款利率的上升直接削

弱瞭傢庭住房的購買力。根據央行數據，2014年三季度，個人住房貸款的加權平均利率由2012年三季度的6.20%持續上升至6.96%，兩年間累計上

升76個基點，而同期一般貸款的加權平均利率基本保持穩定，兩年僅上升瞭15個基點。

??除瞭政策的影響，造成房貸利率上升的主要原因是銀行負債端邊際成本的快速上升。根據wind理財產品數據統計，2013年發行的理財產品預期收

益率由年初的4.04%上升至年底的6.10%，上升高達206個基點；雖然2014年理財產品收益率呈緩慢下行的趨勢，但絕對額仍維持相對高位，平均收

益率較年初下降77個基點至5.33%，其中截至前11月，2014年發行的理財產品收益率大於5%的理財產品占比超過68.7%，而2012年全年僅為

20.7%。

??本次降息中，存款利率的上浮倍數（由1.1倍上升至1.2倍）對沖掉瞭銀行負債端基準利率的下降。一年期存款利率由3.0%下降至2.75%，

但3.0%的1.1倍和2.75%的1.2倍一樣。更重要的是基準利率對於金融產品的定價具有重要的引導意義，基準利率的下調，將在一定程度上起到降低社

會融資成本的作用，銀行同業以及理財產品等市場化利率下行將是大概率事件。疊加央行和銀監會9·30政策對於限貸放松以及要求“積極支持居民傢庭合理的住房貸款需求”，預計個人住房貸款利率將觸頂回落。

??從供給端來說，降息可以降低企業的融資成本。房地產行業是典型的高杠桿行業，降息一方面直接降低瞭地產企業的融資成本，另一方面也是重要的貨幣中和二胎房貸

寬松信號，反映瞭決策層對於穩增長意願的增強。A股房地產行業2014年三季度的資產負債率為76.04%，在申萬28個一級行業中排第四位。

??2014年以來，由於銷售回款的持續負增長，房地產企業實際上處在持續的加杠桿過程中。2014年前10月，房地產銷售回款（定金及預收款和個

人按揭貸款）累計3.51萬億元，同比降低9.2%，占房地產開發資金來源的比重由2013年的39.7%下降至35.0%。取而代之的是，自籌資金占比

和貸款占比由38.8%和16.1%上升至42.1%和17.7%。

??2014年三季度，144傢地產企業剔除預收款的資產負債率為52.73%，較年初上升0.48個百分點，實際上地產企業從2009年開始就一直處在加杠桿的過程中。

??地產股具有超額收益

??根據歷史經驗，降息對房地產成交有顯著的刺激作用。此前兩輪降息周期分別是2008年9月至2008年12月和2012年6月至2012年7月，2008年累計降息6次，2012年累計降息2次。

??降息對房地產行業最直接的影響是住宅成交量的快速回升。2008年8月，全國商品住宅成交面積單月同比降36.6%，9月至12月降息

後，2008年12月，月同比僅為-3.5%，2009年商品住宅成交面積同比增長45.4%。2012年7月，單月住宅成交同比由年初的-16.0%上

升至+14.5%，2012年累計同比由上半年的-11.2%上升至2.0%。2013年住宅成交創歷史新高，商品住宅年成交面積11.6萬平方米，同比

增17.5%。

??從上兩輪降息周期看，降息對房價的影響相對滯後。根據全國70大中城市新建住宅價格環比和同比數據，降息後房價的回升往往滯後3-6個月，因為房價的影響因素較復雜，降息更多的是通過促進交易量的回升帶來商品住宅庫存的下降，進而拉動住房價格的上升。

??在降息周期中，地產股具有明顯的超額收益。2008年9月16日央行降息後，地產指數1個月、3個月和6個月的絕對收益分別為4.3%、

24.8%和46.5%，相對上證綜指的相對收益為8.2%、25.4%和38.1%；2012年6月8日開始的降息周期中，地產指數1個月、3個月和6

個月的絕對收益為0.3%、-10.3%和-6.6%，相對上證綜指的相對收益為5.2%、-3.9%和+2.1%；本輪降息周期中地產股相對漲幅較小，

主要是由於該輪降息在年初就已充分預期，2012年6月8日至2014年初，地產股已累計上漲24.8%，相對上證綜指已有21.1%的超額收益。更重要

的是，2012年降息周期並未伴隨著房地產調控政策的放松，2012年10月中央表態繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，並多次叫停地方政

府的放松政策。

??房企融資成本上升

??11月第三周（11月17日-23日），42個城市商品住宅成交面積維持高位，環比略有上升。具體來說，住宅合計成交面積565.2萬平方米，

較上周環比增長5.0%，同比增長1.6%，同比增速較上周提高7.1個百分點。分城市來看，一、二線城市同、環比均為正，其中一線城市漲幅較大。一、

二、三線城市環比分別較11月份第二周變動+19.2%、+3.0%和-0.4%，同比分別變動+10.7%、+3.3%和-10.6%，同比增速較11

月份第二周分別提高23.2、提高5.9和降低2.3個百分點。

??11月前3周，42個城市周均成交面積536萬平方米，較2013年同期上漲0.1%，環比10月周均上升6.4%。其中，一、二、三線城市同比分別變動+2.5%、+2.5%和-8.5%，環比10月周均變動+4.5%、+9.6%和-1.0%。

??全年累計方面，截至11月20日，42個城市成交面積累計同比下降13.9%，降幅較10月底縮小1個百分點，其中一、二、三線城市累計同比下降24.1%、12.3%和9.9%，同比降幅較10月底分別縮小1.8、1.1和0.1個百分點。

??根據用益信托的數據，四季度房地產信托發行規模同比仍維持低位，利率明顯提高。截至11月22日，四季度房地產信托發行共129隻，發行規模203.9億元，同比下降70.2%，平均發行利率上升33個基點至9.82%，與三季度相比上升19個基點。

??截至11月22日，2014年房地產信托發行數量有所上升，規模較2013年大幅下降，發行利率明顯上升。合計發行房地產信托1065隻，發行

規模2452.8億元，同比降28.7%，發行利率上升20個基點至9.70%。2014年二季度以來，房地產信托發行規模大幅下降。三季度全國房地產信

托發行規模578.5億元，同比降48.1%，環比二季度降20.8%；二季度全國房地產信托發行規模730億元，同比降21.3%，環比一季度降

19.2%。一季度房地產信托發行同比增28.0%。

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北京限價將從土地出讓抓起在建在售項目不受影響

目前的管理雛形擬在土地出讓前就確定其入市價格，通過土地出讓、稅收政策優惠等措施，保證其處於中低價位。而購買人資格和二次入市的相關規定仍待研究。

北京住建委目前仍在研究"限價序列管理"的具體細則，4月至今已多次召開業內座談會，已經形成部分政策雛形。

"已拿地、在建、銷售的商品房由於涉及到入市定價、企業經營問題，不會半路被納入限價房序列管理內。"一位接近北京住建委的政策知情人士透露。

這位人士稱，暫定將納入"限價房序列管理"的新房，嚴格區別於被納入保障房體系針對中低收入傢庭的"兩限房"；其屬於滿足自住、改善性需求，具備完整產權的商品房范疇；擬在土地出讓前就確一般2胎房貸利率定其入市價格，通過土地出讓、稅收政策優惠等措施，保證其處於中低價位。

同時，這項政策與此前"限房價，競地價"的政策相比，將增加購房人資格審核，二次入市規則等規定。不過，上述人士表示，對於購房資格限制，和上市條件如何限定、監管等具體細節還在研究中。

在上述人士看來，這也是北京在"國五條"背景下調控思路轉變的一個途徑，即變二元為三元，"此前樓市調控以商品房+保障房二元調控模式，現在則是滿足中低收入群體的保障房+滿足夾心層住房需求的限價房序列+滿足中高收入群體的商品房三元的調控機制。"

已開多次座談會

"京19條"首次引入瞭"限價房序列管理"的概念，要求"進一步降房貸二胎利率是多少任何問題免費諮詢低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理"，引發普遍關註。

所謂的"限價房序列管理"，北京市住建委主任楊斌4月上旬公開解釋稱，這是一個針對商品房的新概念，主要是為瞭解決自住、改善型中等收入"夾心層"的住房需求。

本報記者多方采訪瞭解，有關"限價房序列管理"的相關細則正在緊張的調研、起草中，從4月份至今，北京住建委召集瞭相關業內人士召開瞭多次研討會，其中，一次規模較大座談會，北京市高層亦有出席。

上述政策知情人士透露，座談會上有開發商問及，"如果半路限價，勢必幹預企業正常經營，最終達成的一致的方向還是在土地出讓前明確。"

也有開發商關心，"對於新限價房周邊的高價地塊項目入市該如何？"

"比如在地價、相關稅費優惠，提前鎖定入市價格的背景下，可能存在新限價房以2萬元入市，而周邊高地價成本下的商品房賣到2.5萬還虧本的情況，"上述人士說。

在上述座談會上，北京住建委並未正面回應，隻稱，先討論限價房序列管理的細則問題，其他問題暫不討論。

不過，據上述人士瞭解，在推出新限價房之後，其他包括高端盤在內的非普通商品房也仍將接受價格監管，並將會提高門檻，目的在於吸引開發商多建設剛需、改善性型住房項目。

截止到目前，上述提法並沒有出臺具體的細化政策。楊斌也稱，更為詳細的細則，仍在研討中，並將盡快推出。

分配和入市是關鍵

值得一提的是，本報記者註意到，5月8日北京市國土局公佈的239宗年內首批擬供應地塊中，並未明確提及"限房價、競地價"地塊。

對此，北京市土地儲備中心人士在電話中告訴本報記者，對於什麼樣的地塊適合推新限價房，提前鎖定什麼樣的價格，開發商參與的積極性如何等問題尚未明確，地塊一旦推出，市場不買單，導致地塊流標對於穩定市場也不利，後續還需要具體地塊具體研討。

不過，上述人士表示，估計5月中旬起，北京或就將試行擬出讓的地塊時對其限價身份進行標註。

范小沖分析，一般來說，房地產開發的周期是1年-1.5年，但在鎖定購買主體、入市價格的背景下，相關的規劃等周期將縮短，預計6個月就行，"也就是說，最快預計年底新限價房就能入市。"

在"新限價房"最快年底入市的背景下，限價房序列管理細則的重難點，有關"新限價房"的後續分配管理問題仍在進一步的探討中。

中國房地產學會副會長陳國強分析，購房人資格和二次入市監管都是需要關註的問題。

本報記者獲悉，根據北京住建委的設計，有關"新限價房"的購買主體、上市條件等都將接受政府管控，但對於購買主體的監管，以及二次入市是通過補繳稅費還是土地出讓金，尚未最終明確。

嚴格限價為細則贏時間

陽光100集團常務副總裁范小沖分析，由於在統計年度房價目標時，要嚴格剔除保障房，增加"限價房序列"的商品房權重，對於完成年度房價目標有很大作用。

根據國五條細則的要求，各地區制定年度新建商品住房價格控制目標時，必須把保障性住房的數據剔除在外。

范小沖分析，現行嚴格的限價機制除瞭希望給市場降溫之外，也是希望把諸如"限價房序列管理"等制度的建立贏取時間。

受"限價序列"影響，一些地產項目去年年底的規劃都遲遲不敢敲定，"如果把已拿地，在規劃、建設或準備上市的商品房納入限價房序列管理，那麼項目的產品類型和針對的客群得隨之變化。"一位地產項目營銷總監說。

比如，"項目前期定位為中高收入群體的高端項目，被劃入限定價格的限價房序列，肯定會虧得厲害。"

北京5月房價一反3、4月份的快速上漲態勢。根據網易房產數據中心統計，截止到5月12日，北京新建住宅簽約套數為1837套，均價為20755元/平方米，同比4月的20873元/平方米基本持平。

值得一提的是，5月13日，中央兩大官媒人民日報和新華社同時撰文評述，樓市調控不能一味限價限購，應該轉向長效機制的建設。

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急需現金周轉近百億元資金挪用添堵保障房資金監管待加強

專傢建議，設立一個綜合督查部門，專門監管保障房專項資金的管理和使用情況

審計署年度審計工作報告中披露，2013年，38個單位騙取、套取棚戶區改造資金15.41億元，另有237個項目或單位將78.29億元挪用於市政設施、園區開發等。

"年度審計報告中涉及的財政資金使用的問題，幾乎都是十八屆三中全會決定提出的財政體制改革的重點。"中央財經大學政府預算研究中心主任王雍君教授在接受《證券日報》記者采訪時指出，保障房建設是目前激活消費、穩定增長、改善民生、推動政府職能轉變、加快市場化改革步伐的重要手段之一，如不采取切實有力的措施，解決保障房建設資金被挪用的問題不僅會直接影響到保障房建設的進度及投資的力度，還會直接影響到民生的改善及經濟的增長。

"我國的保障房建設進度很快。"住房和城鄉建設部總經濟師馮俊近期表示，目前城鎮保障性安居工程制度框架已經基本形成。但值得註意的是，這筆專項資金似乎一直缺乏比較有利的監管和保障機制。

分析人士稱，在制度管理上就會存在的漏洞，給瞭保障房資金被挪用的機會。盡管有《中央補助廉租住房保障專項資金管理辦法》，但該辦法隻適合管理中央補助資金，卻管不瞭省級政府、市級政府的補助資金；隻適合中央補助廉租房的資金管理，不適合公租房、安置房等保障房的資金管理。而所以如何防止保障房資金被挪用，必須要從根子上解決問題。

"保障房項目建設涉及地方的土地、財政、建設、信貸等多個部門，才會被某些別有用心的個人或企業鉆瞭空子。"國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲指出，應該設立一個綜合督查部門，專門監管保障房專項資金的管理和使用情況。同時，保障房項目建設的資金、進度等相關信息應該完全公開、透明，並接受輿論和社會的監督。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-28/11032796573.shtml

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內容來自sina新聞

自貿區戰略內外驅動中國加速構建開放型經濟

??

??年度之末，中央經濟工作會議召開前夕，加快自由貿易區建設成為中共中央政治局第十九次集體學習的主題。

??中共中央總書記習近平在主持學習時指出，要逐步構築起立足周邊、輻射“一帶一路”、面向全球的自由貿易區網絡，積極同“一帶一路”沿線國傢和地區商建自由貿易區。

??12月8日，商務部國際貿易經濟合作研究院副院長、研究員李光輝對21世紀經濟報道記者表示，這個自貿區概念既包括雙邊或多邊的自由貿易區，也包括自由貿易園區。他在這次中央政治局集體學習上進行講解，並談瞭意見和建議。

??在上海自貿試驗區掛牌一年之後，自由貿易園區的經驗有望進一步向國內其他地區推廣，而傳統意義上的雙邊或多邊自由貿易區的談判也在不斷推進，最近中澳、中韓自貿區談判取得實質性突破。在兩個層次的自貿區驅動之下，中國的對外開放到瞭新階段。

??FTA與FTZ內外驅動

??與

雙邊或多邊的自由貿易區（FTA，FreeTradeArea）不同，上海自貿區更為準確的說法應該是自由貿易園區

（FreeTradeZone）。與FTA需要國傢或地區間通過談判達成協定不同的是，FTZ是一個國傢或地區設立的對外開放的經濟特區。對於當前的

中國來說，自貿園區的試驗更肩負著開放倒逼改革的重任。

??“中國一直在同步推進這兩種自貿區的建設。”國傢發改委對外經濟研究所國際合作室主任張建平對21世紀經濟報道記者表示，中國已經逐步建成瞭一個FTA的網絡，另一方面，像上海這樣的自貿園區（FTZ）同樣非常重要。

??張建平認為，在未來“一帶一路”的建設中，重要的工口、沿邊城市、經濟外向程度比較高的城市，都有可能設立自貿園區。自貿園區是在中國的國土上自主開放，這樣的開放平臺、開放高地能帶動一帶一路貿易和投資的自由化、便利化，最終推動“一帶一路”的建設。

??另

外，中國在和其他經濟體合作的過程中，自貿園區的經驗和做法，可以輸出到其他經濟體，帶動其他經濟體也開展這樣的自貿園區，這可能是中長期瞭。比如說，俄

羅斯就要在海參崴開設自由貿易區。所以，各個國傢可以相互學習借鑒，如果中國能夠推得更快，那在一帶一路所有經濟體中就有一個很好的示范作用。

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??隨著中國經濟步入新常態，各地經濟難以維系過去那樣的高增長速度，同時中國經濟轉型升級的任務還未完成，需要通過開放來倒逼改革，為經濟發展尋找新的突破點。

??“自由貿易園區是國內改革的需要，很多東西要在國內先行先試，總結經驗然後推廣。”李光輝對21世紀經濟報道記者說，自由貿易區（FTA）則是針對對外開放，使得未來國際規則中有中國元素、中國方案和中國聲音，體現大國的影響力。

??改

革開放三十多年來，每次進行改革開放的嘗試都需要從區域上尋找一個突破點。深圳特區、浦東新區、濱海新區等，都成為改革開放的前沿陣地，也成為一個時期中

國改革開放的象征。在新時期，中國面臨的國內國際環境發生改變，迫切需要尋找新的改革坐標，於是上海自貿區成為這個新坐標。

??當然，上海自貿區的試驗還有另一層目的，即為中國將來的國際貿易談判探索經驗。目前，美國試圖通過TPP、TTIP建立一套新的國際貿易規則體系，而中國暫時被排除在外。

??“我

們做上海自貿區改革的目的，就是為全國來摸索出一套體系，這套體系是為瞭將來全力進行對外開放，加入一個高水平的自由貿易區（FTA），進行國與國之間的

談判來做準備的。”上海財大自貿區研究院秘書長陳波對21世紀經濟報道記者表示，中國要參加、推動高水平的貿易和投資協定，要進行負面清單等這類試驗。

??上

海社科院世經所副所長權衡也表示，FTA與FTZ的共同推進，對國內來說就是先行先試，通過先行先試為和國際接軌創造有利的條件。“上海自貿區的開放實際

上本身就是在探索和國際新的投資貿易金融規則的接軌的過程，如果成功瞭，我們和FTA的談判實際上就可以對接起來。”

??習近平在這次集體學習上指出，加快實施自由貿易區戰略，是中國積極參與國際經貿規則制定、爭取全球經濟治理制度性權力的重要平臺，中國不能當旁觀者、跟隨者，而是要做參與者、引領者。

??對

於中國來說，一方面通過自貿園區試驗及推廣，形成新的發展動力，帶動部分區域的發展。另一方面通過對負面清單及政府行政體制改革等探索試驗，以及不斷與各

個國傢及地區進行自由貿易區（FTA）談判，為參與、引領新的國際貿易規則打下基礎，而這就要從周邊地區及“一帶一路”開始。

??打造面向全球自貿區網絡

??十八大之後，中國重新審視外交戰略，重視周邊外交工作，習近平提出要與周邊國傢打造“命運共同體”。此次集體學習，他指出要逐步構築起立足周邊、輻射“一帶一路”、面向全球的自由貿易區網絡，積極同“一帶一路”沿線國傢和地區商建自由貿易區。

??“要跟周邊國傢加強關系，首先通過自貿區把經濟關系搞好，把中國的改革紅利帶給周邊，打造互利共贏的關系。”李光輝認為，自貿區立足周邊，就是要和周邊外交戰略結合起來。此外，還要跟“一帶一路”沿線的國傢加強經貿關系，共同推進自貿區建設。

??作為中國目前最受關註二胎利率多少貸款全省皆可處理的區域合作戰略，“一帶一路”既承擔著對外開放的重任，也肩負著開發西部、平衡東西部發展差距的責任。

??南開大學濱海開發研究院產業發展研究中心主任馬雲澤告訴21世紀經濟報道，中國的改革開放從東到西逐漸發展，西部地區這些年來仍然面臨經濟總量偏小的問題，要破解西部地區的開發開放困境，就需要向西開放，尋找新的發展空間。

??在與周邊地區合作中，上合組織是一個典型的范例，在政治、軍事等方面中國與上合國傢有著緊密合作的基礎，但經濟合作上仍待突破。而絲綢之路經濟帶正是習近平在上合組織成員國提出的，從而引出“一帶一路”這樣的區域一體化戰略。

??陜西社科院學術委員會副主任張寶通對21世紀經濟報道記者表示，西北地區和中亞在產業結構方面相近，同時又在高新技術、裝備制造、電子信息等方面領先，雙方有著較大的合作空間。而絲綢之路經濟帶自貿區可以在上合組織范圍內先推行，然後再繼續擴大范圍。

??在他看來，絲綢之路經濟帶自貿區可以為西安申報自貿園區打下良好的基礎，因為內陸地區無論在外貿和投資的開放程度上，都不如沿海地區高，設立自貿園區的條件不成熟。目前，西安、重慶等地都在積極申報內陸自貿區。

??在“一帶一路”范圍內，中國目前正在推進的自貿區（FTA）包括亞太自貿區和中海自貿區等，此外還有自由貿易園區如廣東自貿區、福建自貿區也在積極申報。

??“這麼多年來我們一直是‘引進來’戰略，現在中國企業和資本要走出去。”南開大學濱海開發研究院產業發展研究中心主任馬雲澤告訴21世紀經濟報道，通過在區域一體化上投資，可以化解國內的產能過剩、流動性過剩問題，而周邊一些欠發達國傢和地區也有這種需求。

??李光輝認為，作為第二大經濟強國，中國一定要發揮自己的作用，把中國的改革紅利帶給其他發展中國傢，實現互利共贏。

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融創62.9億收購綠城24%股份與九龍倉並列第一大股東

5月22日晚間，融創中國發佈關於收購綠城中國控股有限公司股份的公告。公告顯示，董事會宣佈，買方(本公司全資附屬公司)及本公司與該等賣方及該等賣方擔保人訂立買賣協議，據此，買方同意向該等賣方收購目標股份(於買賣協議日期占目標公司全部已發行股數合共約24.313%)，代價6,298,221,516港元。重劃區比較

公告指出，由於根據上市規則第14.07條的適用百分比率多於25%但少於100%，收購事項構成本公司的主要交易，須遵守上市規則的申報、公告及股東批準的規定。

經作出一切合理查詢後，就董事深知、盡悉及確信，概無股東或彼等各自的任何聯系人於收購事項中擁有任何重大權益。因此，股東將毋須就批準收購事項的決議案放棄投贊成票。於本公告日期，相關股東控制合共1,776,326,088股股份，占本公司全部已發行股數約53.38%。因此，根據上市規則第14.44條，待上市規則第14.44條所載的條件獲達成後，可接納書面股東批準以代替本公司舉行股東大會以批準買賣協議的條款及據此擬進行的交易。

公告還指出，本公司將向股東寄發一份載有(其中包括)買賣協議及收購事項進一步詳情的通函。由於預期需要更多時間編制將載入通函的相關資料，本公司將向聯交所申請將寄發通函的日期延長至二零一四年九月三十日之前。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/21302743318.shtml

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