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??從需求端來說，銀行負債端邊際成本快速上升所導致的“房貸荒”是造成本輪房地產需求下降的核心原因，降息將在一定程度上起到降低社會融資成本的
作用，銀行同業以及理財產品等市場化利率下行將是大概率事件。疊加9·30政策，個人住房貸款利率將觸頂回落。此外，本次降息也意味著本輪降息周期的開
始，預計未來央行仍將繼續下調基準利率。
??從供給端來說，地產企業從2009年開始就一直處在加杠桿的過程中，並是資產負債率最高的行業之一，降息將降低企業融資成本。從前兩次降息周期來看，降息能夠快速促進住宅成交量的回升，房價也將在3-6個月後觸底反彈。地產股不僅受益於政策的寬松，同時成交量的回升將帶來行業基本面的改善。
??中國進入降息周期
??央行決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期
存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2
倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，並對基準利率期限檔次作適當簡並。
??從房地產行業需求端來看，降息直接提升瞭購房者的購買力並影響其對後市房價的預期。本輪“房貸荒”主要體現在價格上，按揭貸款利率的上升直接削
弱瞭傢庭住房的購買力。根據央行數據，2014年三季度，個人住房貸款的加權平均利率由2012年三季度的6.20%持續上升至6.96%，兩年間累計上
升76個基點，而同期一般貸款的加權平均利率基本保持穩定，兩年僅上升瞭15個基點。
??除瞭政策的影響，造成房貸利率上升的主要原因是銀行負債端邊際成本的快速上升。根據wind理財產品數據統計，2013年發行的理財產品預期收
益率由年初的4.04%上升至年底的6.10%，上升高達206個基點；雖然2014年理財產品收益率呈緩慢下行的趨勢，但絕對額仍維持相對高位，平均收
益率較年初下降77個基點至5.33%，其中截至前11月，2014年發行的理財產品收益率大於5%的理財產品占比超過68.7%，而2012年全年僅為
20.7%。
??本次降息中，存款利率的上浮倍數（由1.1倍上升至1.2倍）對沖掉瞭銀行負債端基準利率的下降。一年期存款利率由3.0%下降至2.75%，
但3.0%的1.1倍和2.75%的1.2倍一樣。更重要的是基準利率對於金融產品的定價具有重要的引導意義，基準利率的下調，將在一定程度上起到降低社
會融資成本的作用，銀行同業以及理財產品等市場化利率下行將是大概率事件。疊加央行和銀監會9·30政策對於限貸放松以及要求“積極支持居民傢庭合理的住房貸款需求”，預計個人住房貸款利率將觸頂回落。
??從供給端來說，降息可以降低企業的融資成本。房地產行業是典型的高杠桿行業，降息一方面直接降低瞭地產企業的融資成本，另一方面也是重要的貨幣中和二胎房貸
寬松信號，反映瞭決策層對於穩增長意願的增強。A股房地產行業2014年三季度的資產負債率為76.04%，在申萬28個一級行業中排第四位。
??2014年以來，由於銷售回款的持續負增長，房地產企業實際上處在持續的加杠桿過程中。2014年前10月，房地產銷售回款（定金及預收款和個
人按揭貸款）累計3.51萬億元，同比降低9.2%，占房地產開發資金來源的比重由2013年的39.7%下降至35.0%。取而代之的是，自籌資金占比
和貸款占比由38.8%和16.1%上升至42.1%和17.7%。
??2014年三季度，144傢地產企業剔除預收款的資產負債率為52.73%，較年初上升0.48個百分點，實際上地產企業從2009年開始就一直處在加杠桿的過程中。
??地產股具有超額收益
??根據歷史經驗，降息對房地產成交有顯著的刺激作用。此前兩輪降息周期分別是2008年9月至2008年12月和2012年6月至2012年7月，2008年累計降息6次，2012年累計降息2次。
??降息對房地產行業最直接的影響是住宅成交量的快速回升。2008年8月，全國商品住宅成交面積單月同比降36.6%，9月至12月降息
後，2008年12月，月同比僅為-3.5%，2009年商品住宅成交面積同比增長45.4%。2012年7月，單月住宅成交同比由年初的-16.0%上
升至+14.5%，2012年累計同比由上半年的-11.2%上升至2.0%。2013年住宅成交創歷史新高，商品住宅年成交面積11.6萬平方米，同比
增17.5%。
??從上兩輪降息周期看，降息對房價的影響相對滯後。根據全國70大中城市新建住宅價格環比和同比數據，降息後房價的回升往往滯後3-6個月，因為房價的影響因素較復雜，降息更多的是通過促進交易量的回升帶來商品住宅庫存的下降，進而拉動住房價格的上升。
??在降息周期中，地產股具有明顯的超額收益。2008年9月16日央行降息後，地產指數1個月、3個月和6個月的絕對收益分別為4.3%、
24.8%和46.5%，相對上證綜指的相對收益為8.2%、25.4%和38.1%；2012年6月8日開始的降息周期中，地產指數1個月、3個月和6
個月的絕對收益為0.3%、-10.3%和-6.6%，相對上證綜指的相對收益為5.2%、-3.9%和+2.1%；本輪降息周期中地產股相對漲幅較小，
主要是由於該輪降息在年初就已充分預期，2012年6月8日至2014年初，地產股已累計上漲24.8%，相對上證綜指已有21.1%的超額收益。更重要
的是，2012年降息周期並未伴隨著房地產調控政策的放松，2012年10月中央表態繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，並多次叫停地方政
府的放松政策。
??房企融資成本上升
??11月第三周（11月17日-23日），42個城市商品住宅成交面積維持高位，環比略有上升。具體來說，住宅合計成交面積565.2萬平方米，
較上周環比增長5.0%，同比增長1.6%，同比增速較上周提高7.1個百分點。分城市來看，一、二線城市同、環比均為正，其中一線城市漲幅較大。一、
二、三線城市環比分別較11月份第二周變動+19.2%、+3.0%和-0.4%，同比分別變動+10.7%、+3.3%和-10.6%，同比增速較11
月份第二周分別提高23.2、提高5.9和降低2.3個百分點。
??11月前3周，42個城市周均成交面積536萬平方米，較2013年同期上漲0.1%，環比10月周均上升6.4%。其中，一、二、三線城市同比分別變動+2.5%、+2.5%和-8.5%，環比10月周均變動+4.5%、+9.6%和-1.0%。
??全年累計方面，截至11月20日，42個城市成交面積累計同比下降13.9%，降幅較10月底縮小1個百分點，其中一、二、三線城市累計同比下降24.1%、12.3%和9.9%，同比降幅較10月底分別縮小1.8、1.1和0.1個百分點。
??根據用益信托的數據，四季度房地產信托發行規模同比仍維持低位，利率明顯提高。截至11月22日，四季度房地產信托發行共129隻，發行規模203.9億元，同比下降70.2%，平均發行利率上升33個基點至9.82%，與三季度相比上升19個基點。
??截至11月22日，2014年房地產信托發行數量有所上升，規模較2013年大幅下降，發行利率明顯上升。合計發行房地產信托1065隻，發行
規模2452.8億元，同比降28.7%，發行利率上升20個基點至9.70%。2014年二季度以來，房地產信托發行規模大幅下降。三季度全國房地產信
托發行規模578.5億元，同比降48.1%，環比二季度降20.8%；二季度全國房地產信托發行規模730億元，同比降21.3%，環比一季度降
19.2%。一季度房地產信托發行同比增28.0%。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-01/15075945080523524456804.shtml
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