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揭秘海南閑置土地黑幕圈地20年坐等升值60倍
揭開海南閑置土地黑幕：圈地20年不開發坐等升值60倍！
在海南，觸目驚心的大面積閑置土地，閑置最長達到20年！開發商不開發不建設坐地等升值。投資2千萬，三五年就收回12億港元。他們賺個盆滿缽 滿，但失地的農民卻無處可去！揭開海南閑置土地黑幕：七成房產公司拿地不為開發隻為倒賣！海南的房地產公司，至少有7成以上，拿地目的不是為瞭開發，而是 為瞭倒賣。為瞭掩人耳目，這些炒賣的土地通常都是以出售境外股權、股權變更性等形式炒賣，不僅獲取暴利，還規避稅收。12億港幣土地股權交易，至少偷逃土 地增值稅4個億！
這幾年海南的房地產市場非常火爆，房價不斷飆升，而且還一房難求。現在在海南，你經常可以看到這樣的樓盤廣告，都聲稱這是最後的一片海景樓盤。 但我們的央視財經《經濟半小時》記者最近在海南采訪時卻發現，這裡有多達10幾萬畝的黃金海岸的土地被開發商圈地後卻長年閑置。那麼這些土地是誰的？為什 麼會長期閑置呢？
海南閑置土地嚴重，20年沿海被圈地大部分未開發
央視財經《經濟半小時》記者從三亞市西邊的崖城鎮出發，沿著海南省最黃金的海岸線向東，經過著名的南山風景區，就是海景優美的紅塘灣。海岸線長約4.5公裡的紅塘灣，早在2006年就被規劃為世界級高水平的休閑度假旅遊地和居住地。
海南省三亞市紅塘村村民：這裡的地全部都賣掉瞭，靠海的都占完瞭，全部都被占光瞭。
然而沿著海岸線進入記者眼簾的，都是雜草叢生的荒地，在沿海邊已建的一個高爾夫球場內，記者見到綠色的草坪中間是荒蕪的土地，一直綿延足有兩三公裡。
海南省三亞市紅塘村村民：這不好，球場都沒人，客人都沒人打球。
這傢名為三亞紅棠灣的高爾夫球場1997年就開始建設，但是令記者費解的是，已經經營瞭17年的高爾夫球場現在仍然閑置大片土地未開發。離開紅 塘灣，記者繼續向東進入海棠灣，再到土福灣、清水灣、日月灣、石梅灣和神州半島，一路走來，沿途不少90年代的爛尾樓依然矗立，海岸線上斷斷續續開發的樓 盤中間，大部分是已被破壞的閑置土地，有的地方甚至綿延二十來公裡。
央視財經《經濟半小時》記者：過去是種什麼的？
海南省三亞市南林農場村民：種水稻的。現在已經蓋掉瞭，用土蓋住瞭，到現在都沒有開發。
記者：被蓋瞭多少年瞭？
海南省三亞市南林農場村民：九三年到現在，荒瞭二十年。
在神州半島的福樂溝村，記者見到幾位正在收海菜的村民，他們告訴記者，早在2006年，村裡的土地就被中信集團征瞭。
海南省萬寧市神州半島福樂溝村村民：就是荒在這裡。
記者：荒瞭多長時間？
海南省萬寧市神州半島福樂溝村村民：2006年到現在，荒瞭八年瞭。
據海南國土環境資源廳最近公佈的這張《海南閑置土地名單》顯示，近80%以上的閑置土地為房地產企業所占。不少土地因房企自身原因，閑置時間長 達2年甚至10年以上。許多知名的房企華潤、國信、綠城、北京百創等，因大面積閑置土地而榜上有名，閑置時間從2年到十幾年不等。
海南閑置土地名單
房地產專傢新浪房產TOP10首席地產評論傢楊少峰：真實的情況比這個還要嚴重的多。你比如像雅居樂的清水灣，中信的那個神頭半島等等像這些很 大的，它可能一個項目，政府整個的占地可能上萬畝，但是目前它隻能開發一千畝，兩千畝，那剩下的這個八千畝，到底算不算閑置土地？真實的還有相當大的這部 分土地沒有納入進來，這一些僅僅是這13.06萬畝的這個土地，大概相當於海南省兩年的這個供地量的總和。
早在1999年國土資源部對於土地閑置就有非常嚴格的規定。2012年又再次出臺《閑置土地處置辦法》，未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設 用地使用權。但記者在海南看到，圈而不用，十幾萬畝土地就這樣曬太陽，少的幾年，多的達到10多年20年無人打理。那麼究竟是無錢開發還是另有目的呢？記 者在調查中瞭解到，三亞紅棠灣高爾夫球場成立於1997年，2004年公司法人變更為香港都市國際控股公司，法人變更為楊寧俊。此後，三亞紅棠灣高爾夫球 場就一直沒有繼續建設，那麼，三亞紅棠灣高爾夫球場的開發商為什麼圈而不建呢？
圈地企業明修棧道暗度陳倉，高爾夫球場背後實則是炒地買賣
在三亞市天涯鎮的調查中，占地面積不小的三亞紅棠灣高爾夫球場怪異的建設引起瞭記者的註意。《經濟半小時》記者以顧客的身份進入瞭球場，首先進 入記者視線的是平坦的水泥路和整齊茂盛的草坪樹木，但是這樣的景致僅僅伴隨記者行程瞭200來米，一條塵土飛揚的土路和荒漠化的景象便跳入視線。僅幾分 鐘，記者的面前就呈現瞭兩個不同的世界。
球場內除瞭小面積的草坪之外，剩下全部是雜草叢生的荒地，野生的仙人掌雜亂地生長著，許多地方甚至黃土裸露，球道全部都是沒有經過硬化的土路， 球洞下是丟棄的酒瓶、飲料罐。在球場裡邊的海灘上，到處是垃圾廢物。更為奇怪的是，沿著海岸線幾公裡長的高爾夫球場，僅在外圍的一圈鋪瞭草坪。站在高爾夫 球場外的隔離線上看，這一圈草坪掩護得很好，看不出中間荒蕪的土地。記者估算瞭一下，中間沒有開發的荒地占瞭整個高爾夫球場大約三分之二的面積。這樣的高 爾夫球場，會有多少顧客來消費呢？記者在球場裡開車轉瞭一圈，沒有看到一個打球的顧客，不過倒碰到高爾夫球場的保安正在追趕跑到球場內來打漁的村民。
雜草叢生的荒地
記者：他們怎麼進來的？
保安：球場，不是給你進來抓魚的。
隨後央視財經《經濟半小時》記者查閱瞭三亞紅棠灣高爾夫球場的官方網站，上面介紹說，該球場是一個18洞的標準高爾夫球場，未來要建到36洞， 同時公司還經營海上遊艇俱樂部，沙灘娛樂活動、潛水觀光等項目，並建有會員別墅和五星級酒店。但是，在球場內記者並沒有見到海上遊艇俱樂部，沙灘娛樂活 動、潛水觀光，也沒有見到有五星級酒店，在服務臺的旁邊僅有三座小別墅。
記者：這裡邊最多能住多少人？
海南省三亞市紅棠灣高爾夫球場工作人員：二十幾個人這樣子。
工作人員告訴央視財經《經濟半小時》記者，這裡的接待能力隻有20來個人，餐廳平時也不營業，要用餐必須提前預定。那麼，一個標準的18洞高爾夫球場，應該具備哪些條件呢？一位在高爾夫球場做瞭將近20年草坪維護和設施建設的業內專傢給記者作瞭介紹。
海南省某高爾夫球場草坪總監何志軍：草坪面積18洞球場一般都是40萬到50萬平方米的樣子，球車道我們一般的建的有瀝青的，有水泥的，一般都會硬化，要不然有揚塵。
央視財經《經濟半小時》記者：在整個高爾夫球場裡面可不可以有不鋪草坪的地方？
海南省某高爾夫球場草坪總監何志軍：一般是要求全部覆蓋，如果有裸露地的話，我們做草坪的都會及時把它修補。
記者：18洞的球場酒店的接待能力至少要達到多少？
海南省某高爾夫球場草坪總監何志軍：他的接待能力每天可以達到280人，如果說每天的客流量達到瞭80人水平的時候他基本上是持平，就是收入跟費用應該是持平的。
很顯然，無論是草坪的覆蓋面積，還是酒店的接待能力，紅棠灣高爾夫球場都遠遠沒有達到標準。三亞紅棠灣高爾夫球場建在紅塘灣風景最優美的海岸線 上，有近3公裡的沙灘，專傢介紹說，這樣優越的地理位置完全可以建成一個高品質的高爾夫球場，也能保證盈利，那麼，三亞紅棠灣高爾夫球場圈而不建的目的是 為瞭什麼呢？
海南省三亞市紅棠灣高爾夫球場保安：這個地皮不是拿來打球的。炒這個地皮，準備來搞別墅的，球場賺不到錢。
記者：那他(高爾夫球場)能賺錢嗎？
三亞紅棠灣高爾夫球場保安： 他就守著這塊地，等著(賣)地。這個球場經過多個老板轉手。
三亞工商部門提供的資料顯示，2004年，公司現任老板楊寧俊以香港都市國際控股企業有限公司的名義，出資528萬美元買下瞭占地1300多畝 的三亞紅棠灣高爾夫球場，當時規劃為18洞的球場，已經建好瞭9洞，再建9洞，就可以開張營業瞭。但是球場買進之後，楊寧俊彰化埤頭建地貸款一直沒有增加投資，也沒有繼續 建設，更談不上開業經營。但是，卻發生瞭數次企業的變更，在2006年7月的這次變更中，企業的投資總額和註冊資本驟然增加。企業投資總額從1200萬美 元增加到5000萬美元，註冊資本從528萬美元增加到2528萬美元。一位曾經在三亞紅棠灣高爾夫球場工作過的員工告訴央視財經《經濟半小時》記者其中 的奧秘。
土地多次變更股東，開發商坐等土地升值
內幕人士：那個變化就是原來拿地的時候是兩三萬塊錢一畝，這次是轉讓瞭80%的股份，總共12億港幣，折算下來大概是每畝一百萬港幣。進來瞭兩個股東，購買瞭80%的股份，老板自己留瞭20%。
據這位內幕人士介紹，12億港幣的價格，已經是當初買進球場時2000萬元的60倍！而球場賣價暴漲的最大賣點就是楊寧俊給新股東的承諾，球場 有一部分土地將改為旅遊度假用地，可以建酒店。但是，在新股東加入3年的時間裡，酒店卻一直沒能建起來。因為三亞市土地變更規定中要求，建酒店的前提是必 須保證18個球洞的用地，也就是說，如果建酒店要占用原本建球洞的土地，那就必須先另外征出一塊足以能建球洞的土地。
內幕人士：當時老板拍胸脯答應新加入的股東他能辦的，一定能辦的。
記者：建酒店的前提是要能夠完成拆遷征地？
內幕人士：對，但事實上根本沒做下來。
內幕人士告訴記者，事實上這塊土地的拆遷征地從一開始就不可能完成，2009年，年年虧損幾百萬的兩位股東實在無法支撐下去，楊寧俊便用6億人民幣從這兩位股東手中收回瞭先前以12億港幣賣出的公司80%的股份。
內幕人士：整個過程當中，他用每年幾百萬虧損的情況套瞭6億的投資額。
然而，老板楊寧俊似乎並不就此滿足，現在他又開始瞭新一輪的招股賣地。在內部人士的引薦下，記者進入瞭一個海南土地炒賣的微信群，在這裡記者見 到，紅塘灣高爾夫1300畝土地正在以35個億的價格出售。記者以買土地為由在微信群裡交流，在不到一個小時的時間裡，就收到瞭60幾宗土地買賣的信息， 這些土地買賣信息，80%以上在三亞。
房地產專傢新浪房產首席地產評論傢楊少峰：海南的房地產公司，我認為至少有7成以上，它拿地，目的不是為瞭開發，而是為瞭倒賣。所以我們才看到 這裡頭13萬畝地裡頭，這裡頭居然有7萬畝是在閑置瞭長達十年的時間，我可能把它開發成項目，我掙的錢不如去倒賣，我倒賣土地我更掙錢，這是一個造成海南 現在土地亂象的一個深層次的一個原因。
看到這裡，才知道，原來炒地皮是最賺錢的買賣。投資2000萬，幾年的時間能賺回幾十倍的收益，這樣的投資回報率實在是讓人嘆為觀止。可是按照 國傢規定，土地兩年不開發就必須收回，那麼當地的國土部門是否知道土地閑置的事情呢？這些位於黃金海岸的土地是怎麼在監管者的眼皮子底下安然度日的呢？
國傢規定閑置土地兩年回收，海南閑置土地20年回收率僅10%
2007年三亞市國土局曾經給三亞紅棠灣高爾夫球場下達過一份《收回土地使用權告知書》，由於球場沒有按照規劃完成開發建設，政府決定無償收回紅棠灣高爾夫球場88.79公頃的土地使用權。7年過去瞭，為何這塊地至今沒有收回？
記者：我們就想瞭解這些情況，幾傢具體的企業的？
海南省三亞市國土環境資源局局長程春滿：這個沒有。
程春滿表示，具體情況他並不瞭解，需要找相關的業務部門查詢。央視財經《經濟半小時》記者在三亞市國土局等待瞭一個多小時之後，主管閑置土地的 三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛接待瞭記者，當記者問到三亞紅棠灣高爾夫球場曾被下達《收回土地使用權告知書》一事，在三亞國土環境資源局 負責國土監察工作7年之久的陳武衛卻表示不知情。
海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛：我是不太瞭解這個，而且2007年不是我這裡做的。
記者：現在是您這個部門分管的吧？
陳武衛：現在是我們這個部門分管。
我國2012年修訂的《閑置土地處置辦法》當中明確規定，已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一，或者已投資額 占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。那麼，按照現行規定，三亞紅棠灣高爾夫球場是否可以認定為閑置用 地呢？
記者：紅塘灣高爾夫球場，實際上到目前為代償2胎借款任何問題免費諮詢止，他高爾夫所占的這個土地比例，可能僅占三分之一，那麼還有三分之二是荒出來的，那裡面全是荒著的？
海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛：不是，這個你不能認為他是閑置的，他的地，他這麼用是可以的。
就紅塘灣高爾夫球場當初為何沒有收回的原因，陳武衛承諾查閱資料後在第二天就回復記者，但第二天記者並沒有等到陳武衛的電話。隨後，記者再次致電陳武衛，得到瞭這樣的答復。
海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛：不是我們辦的，我不清楚，我問瞭原來科裡的人，也不清楚。
在這次海南省國土環境資源廳公佈的閑置土地企業的名單中，紅塘灣高爾夫球場也沒有列在其中。
記者：三亞市到今年六月底截止要處理的這一批閑置土地裡邊，政府原因的有多少？企業原因的有多少？
海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛：我們總共三十宗，實際上企業原因才有四宗。
記者：剩下二十六宗都是政府原因嗎？
陳武衛：目前，閑置土地主要分為兩種原因，一個是政府原因，一個是企業原因，其中，因為企業自身原因取得土地使用權兩年未開發的，按照規定就會 被認定為閑置土地由政府無償收回。而如果是政府原因，則不會被收回。在三亞市30宗閑置土地當中，隻有4宗是企業原因，這也就意味著，隻有10%的閑置土 地能夠被收回，而另外90%的閑置瞭短則幾年，長則十幾年的土地，有瞭政府原因這個擋箭牌，就可以繼續理直氣壯地閑置下去瞭。
海南黃金海岸閑置土地
央視財經《經濟半小時》記者：怎麼算的？
陳武衛：巧合的是，在海南省萬寧市國土局的閑置土地當中，企業原因也隻是很小的一部分。
海南省萬寧市國土環境資源局副局長周志軍：閑置土地處置的話，我們萬寧市裡面，經清查我們一共是一百三十六宗。
記者：那現在純粹是由於企業原因空置兩年以上的，有多少宗？
周志軍：現在我們這邊通過調查呢，初步我們這邊認定，就是十九宗。
周志軍坦誠，在這一批閑置土地清理當中，萬寧的閑置土地數量最多，算是重災區，但即便如此，19宗企業原因的閑置土地，也隻占總量的不到14%。
海南省三亞市國土環境資源局國土監察大隊大隊長陳武衛：政府原因主要是什麼呢，有一些地還是征，但是會有一些遺留問題。就是說水電路這些是屬於政府要做的東西。政府要做的，政府沒做。
國土部門的太極拳確實打得高明，不知道，不清楚，不承認。於是數萬畝的土地就這樣在20年的時間裡幾易買主，炒地皮成瞭最賺錢的生意。那麼這些 土地最初的所有者，農民是否也從中獲得瞭不錯的收入呢？前面我們瞭解到，隻要土地到手，轉手一賣就是一本萬利。這簡直是世界上最簡單最賺錢的生意。而在追 求土地的火熱中，農民手上現有的土地更是成瞭被爭搶的對象。
20年前征地今才開發，失地農民租自己的土地養蝦被驅趕
老羅是海南省萬寧市禮記鎮田新村的農民，1993年，一傢名叫昌華的公司以每畝3500元到3800元的價格征用瞭村裡的土地，當時企業要在這 片地上建旅遊項目，並且協議項目建成後，解決村民們的就業。然而21年過去瞭，被征的土地年年荒蕪著，看不到開工建設的影子，而土地的主人已經換瞭四次。
失地農民想租自己的土地養蝦卻遭到無情驅趕
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民老羅：21年的過程，就是中間轉賣給日月灣公司，日月灣公司以後又轉賣給一橋公司，一橋公司現在又轉賣給鑫橋公司。
老羅當年發放的征地補償款早已經花完，在項目上就業的願望也化為瞭泡影。為瞭維持生計，老羅和不少村民開始在荒著的地裡種瞭些莊稼，然而不久就被開發商拔掉瞭。
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民老羅：這片地已經有很多年荒廢瞭。荒廢瞭以後，我們農村的農民看到這個地很閑，沒事做，我們農村群眾翻起來種苗。種苗瞭以後，種瞭不到三天，全部遭到破壞。
為瞭能有一個穩定的收入，老羅和村裡的幾個村民又商量著一起建個魚塘，養魚養蝦，大傢東湊西借，總算把魚塘建起來瞭。村民小羅也是魚塘的合夥人之一。
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：每年要付三萬塊，租金三萬塊。
記者：那這塊地原來是你們傢的嗎？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：是我們村委會的。
記者：那原來你們傢有地嗎？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：這裡也有，這裡面呢。
正當魚塘的生意一天天好起來的時候，今年4月上旬的一天，一場突如其來的襲擊，再次打碎瞭他們的飯碗。
記者：原來這個表面是有一層膜的是吧？他把這個膜都破壞瞭。
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：這個膜好好的膜，他全部割掉瞭，用刀割掉的。
央視財經《經濟半小時》記者：用刀給你割掉瞭。
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：對。
記者：那現在裡邊蝦和魚還有嗎？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：死光瞭。
魚塘裡好好的膜，被用刀割開
小羅說，那天魚塘裡突然沖進來100多人，他們個個拿著刀棒和雨傘，瘋狂地打砸，洗劫過後，魚塘的設施全部毀壞，養在裡邊的魚蝦也幾乎全部死光。
記者：你建這八個蝦池，要花多少錢？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：當時搞到八個塘，拉水管從海邊拉過來，總共八十五萬。
記者：八十五萬，你現在買這些蝦苗，魚苗呢？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民小羅：蝦苗買瞭六萬多。魚苗多一點，魚苗就三十多萬。
記者：那你們怎麼辦呢打算？
海南省日月灣村民小羅：我們也要搬走瞭，沒辦法。
記者：那你們損失很大。
海南省日月灣村民小羅：很大，沒辦法。
看著滿目狼藉的魚塘，老羅心疼不已。當初村裡的土地被征時，他還年輕，而今20年過去瞭，他已經步入中年，失去瞭土地的老羅不知道，他過去21年的失業生活應該由誰來補償？他今後的生計又將如何維持？
記者：沒有土地瞭你們都怎麼生活？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民老羅：我們都是出門打工。
記者：能打得動嗎？像您這個年紀還要出去打工？
海南省萬寧市禮記鎮田新村村民老羅：很難打的，像我肯定。我們生活很困難瞭。
【半小時觀察】
土地是稀缺資源。而在海南秀美的黃金海岸線，大量的土地閑置，它們主要的功能就是被用來炒作。這不得不讓人匪夷所思。不僅如此，瘋狂炒地皮的行 為就在監管者的眼皮子底下進行，而監管者竟然視若無睹。國傢的法律和國務院的政策規定在這裡成瞭一紙空文，形同虛設。其實，我們缺的不是文件，是落實，而 限制炒地皮的最好工具就是嚴格土地執法，提高違法者的成本。為什麼在海南，有令不行？為什麼海南土地管理部門的執法行人員對於大量怵目驚心的土地閑置視若 不見，置之不理？背後有沒有權錢交易，有沒有徇私枉法？我們期待上級部門盡管調查，給公眾一個答案。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-26/10052706152.shtml
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