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前海試水土地價值
"一次競拍、封閉報價、現場開標"，在這樣的特殊規則下，備受矚目的深圳前海第一批兩塊土地於7月26日下午完成掛牌出讓，卓越置業包攬瞭該兩幅地塊。
據瞭解，該兩幅地塊中一塊占地面積49152.18平方米，掛牌起始價35億元；一塊占地面積57481.45平方米，掛牌起始價47億元。最終成交價分別為71.8億元和約52億元，溢價率分別為52.8%和48.3%。兩塊地的樓面地價均超2萬元/平方米。
"此前根據前海管理局公佈的掛牌起始價，業界預測三塊地(有一塊地當日未開標)平均樓面地價在3萬元以上，但卻沒有猜中。實際上，前海管理局把握瞭第一批土地拍賣的結果。"7月28日，一位在前海咨詢委員會任職的香港經濟界人士對中國房地產報記者透露。
台中二胎房貸 拍賣機制難獲認同
7月25日上午，前海管理局聯合深圳市規劃和國土資源委員會舉行瞭一場媒體說明會。會上對上述兩幅地塊的競買申請人的主體資格提出瞭明確要求，即為境內外房地產開發企業，具有城市綜合體開發經驗，2012年資產總額和主營業務收入均不低於100億元人民幣或等值外幣。
規則中還提出，本次出讓宗地建成後，辦公樓物業的租售對象為符合產業導向和入區規定且註冊地在前海深港合作區內的法人或其他組織；商業用房僅限整體轉讓。"這兩宗土地沒有明確要求用於金融產業開發，而擇日再掛牌出讓的那塊則要求用於引進金融服務業。"深圳市規劃和國土資源委員會相關負責人在媒體說明會上對中國房地產報記者說。
雖曰"掛牌出讓"，但這次競拍采用瞭"一次競拍、封閉報價、現場開標"的方式。"采取一次競價方式，而不是多次競價方式，是考慮到產業發展的導向，不會因激烈競拍導致超高地價，兩宗地競買人的要求包括具有城市綜合體開發經驗等，是為保證開發的品質以及進度。"7月26日競拍結束後，深圳市土地房產交易中心副主任向發燦對媒體解釋。
但參加現場競拍的地產界人士對這一機制並不完全認可。綠地集團參與瞭上述兩宗土地的"一次競拍"，其"封閉報價"與卓越置業非常接近，但開標結果卻是無一斬獲。
"這種競拍方式很晚才通知到意向參加的開發商，相關的評估測算非常倉促，與前海管理局的溝通也不夠順暢，這完全是'盲打'，會讓參與者有一些不好的猜想。"一位綠地集團競拍團隊成員對中國房地產報直言"之前的努力都白費瞭"。
7月31日，卓越置業總裁李曉平在接受深圳當地媒體采訪時表示，外地開發商對競拍結果不理解的很多，本地開發商理解的不少，因為前海是深圳未來10年的發展引擎。"卓越不會在前海增持其他土地瞭。"卓越置業新聞負責人對中國房地產報透露。
"擺脫土地財政"？
最終落槌的樓面地價低於市場預期，卓越置業是否撿到瞭一塊"肥肉"？
前海管理局提出，第一宗地建成後要將其中5.15萬平方米辦公樓物業無償移交給前海管理局；第二宗地建成後，要將8.86萬平方米辦公樓物業、1.1萬平方米區域供冷設備用房無償移交給前海管理局。
"從我們的測算來看，這筆賬算不出來合理的利潤。"深圳一傢中型房地產公司財務總監對中國房地產報記者說，"且不說發展商還需配套投資建設數條地下通道、連廊以及區域內的市政道路，政府還要求首批土地投資強度不少於1.5萬元/平方米，這筆賬如何算？我相信卓越還沒來得及考慮清楚。"
針對這些無償移交物業的用途，出席7月252胎房貸利率比較任何問題免費諮詢日說明會的地區相關官員未予回應。但上述在前海咨詢委員會任職的香港經濟界人士表示，可能用於孵化某些現代服務業，如無償或低價提供給相關進駐企業等。
"前海管理局的主要支撐點是土地，政府財政隻投入前海投資控股有限公司1.5億元的註冊資本，以後不會再有財政投入。"該人士表示，土地使用權出讓收入扣除剛性支出後，前海管理局將把剩餘的15%～20%納入前海深港合作區產業發展基金，部分用於前海基礎建設。
不過，在媒體說明會上，地區相關官員再次申明，出讓土地的目的並非是為瞭獲取高額土地出讓金，而是要與前海的整體規劃與招商引資相結合。"具體舉措尚在進一步研討中。"
此前，曾有不少媒體將前海的土地利用與出讓思路概括為"擺脫土地財政"或"弱土地財政"。對此，7月30日，前海管理局新任新聞發言人戴瑞睿在接受中國房地產報記者電話采訪時表示，前海管理局並沒有對這種土地利用方式作出如上界定。
"前海土地出讓尚屬首次，對於土地市場價格沒有成熟的認識，一次競價具有試水的價值，希望有助日後土地出讓底價的確定。"戴瑞睿表示，明年前海將進入大規模建設階段，將推出22個開發項目。
靠土地出讓能否支持前海大規模的土地整備以及22個開發項目的大規模建設？戴瑞睿對此表示，將在有相關測算結果時向媒體公佈。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-05/10322321808.shtml
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