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從區域視角來看，百強城市中，東部城市52個，15個領先型城市(含領跑型)中有10個來自東部，30個潛力型城市中21個來自東部，東部沿海城市的經濟實力及其對人口的吸附集聚能力是其高房地產投資價值的有力支撐。
分化不僅僅出現在一二線和三四線城市，也不僅僅是住宅與商業的分化。世聯行和上海同濟大學房地產研究所聯合做出的一份《城市房地產投資價值研究--分化市場中的價值探尋》(以下簡稱《研究》)，專傢們給出瞭上百個中國內地城市，包括住宅、商業、寫字樓這些物業的投資價值指數，作為分化市場中的決策參考。
21世紀經濟報道記者註意到，上述脆弱及風險型城市不乏大型房企進入，如溫州、嶽陽、蕪湖等，包括萬科、保利等大型龍頭房企均已進入。一不願透露姓名的大型房企開發部人士說，進入這些城市後房子去化很慢，又占用瞭很多資金，不得已之下從前年開始公司高層毅然重返一二線城市投資。
其中，北京、上海分列指數排行榜前2位，且其指數大幅超越第3名的重慶，被視為領跑型城市。領跑型城市通常應為經濟高度發達、人口高度集聚的超大型都市，這些城市已經形成與其人口規模、消費能力相匹配的房地產市場，但有限的供給始終難以與旺盛的需求相協調(即便出現短期過剩也能快速去化)，因此能保持更高的市場利潤率和溢價水平。
越脆弱越危險的城市
內容來自sina新聞
從區域來看，中西部城市在脆弱型城市中占比超過一半，而在14個風險型城市中占據11席，可見中西部地區的房地產投資價值仍然與東部地區存在較大差距；而海口、三亞、溫州等東部二三線城市則由於市場供需不協調、市場規模縮減、房價下跌等原因而進入風險型城市的行列。
報告稱多個城市樓市風險暗藏 溫州三亞等被列入
"市場的迅速分化，使尋找具有更高房地產投資價值的城市變得比以往更具意義。"上述《研究》的主要參與者、世聯行首席分析師吳志輝指出，一方面，支撐房價上漲、市場規模擴大的基礎，是城市人口與產業經濟兩大因素；另一方面，當房地產供給與人口、經濟發展產生的市場需求相協調時，才能形成房價合理上漲、市場規模有效擴大、具有投資價值的房地產市場。
相較之下，北京、西安、廣州、濟南等城市向商業和寫字樓混合主導投資價值的轉型升級則更為成熟；上海和天津是單一的商業主導型城市，杭州和深圳則是寫字樓主導型城市。
吳志輝等研究人士指出，某類物業對城市房地產投資價值的主導作用是個相對概念，並不能等同於其他物業就不具備投資價值，不同物業投資價值的相互協調對於城市房地產投資價值的提升也尤為重要，兩者表現出正相關的特征。
黃曉媛最近很糾結，要不要幫爸媽在山西太原買套房，一半為住，一半為投資。而根據上述《研究》，山西太原目前住宅投資高潮已過，正在進入商業、寫字樓主導階段。
報告選取瞭120座地級及以上城市作為研究樣本，覆蓋瞭東中西部逾20個城市群，主要從城市人口、產業經濟和市場特征三方面入手構建城市房地產投資價值指數的指標體系。最終的評價結果顯示，百強城市中，房地產投資價值領跑型城市2個、領先型13個、潛力型30個、脆弱型41個、風險型14個。
在35個有相關商業、寫字樓數據可查的大中城市中，呼和浩特、銀川、西寧、蘭州等西部城市還處於以住宅主導城市房地產投資價值的發展階段，太原、南寧則正在向商業、寫字樓主導型邁進；合肥、長沙、長春處於住宅與商業混合型主導投資價值的發展階段。
值得註意的是，報告結果顯示，上百城市中，脆弱型和風險型占到瞭一半以上。
脆弱型城市是人口經濟基本面較差，市場增長潛力較小，投資價值指數得分偏低的城市。主要包括哈爾濱等個別省會城市和嘉興、襄樊、包頭等三四線城市。脆弱型城市的典型特征在於城市人口、產業經濟和房地產市場間的不相協調，其與風險型城市的關聯度極高，極易受到外部環境變化的沖擊而失去投資價值或陷入風險型城市。其中，不乏當前市場表現非常繁榮的城市，如湘潭、連雲港、嶽陽等。
在這份報告中，一些開發商普遍進入的城市被列為風險型城市，如溫州、三亞；而一些省會城市如哈爾濱，以及當前開發商仍然看好的城市如湖南嶽陽、安徽蕪湖等，則被列為脆弱型城市，一不小心就會淪為風險型城市。
風險型城市則是具有一定投資價值但市場風險較大的城市。主要包括鄂爾多斯、三亞、榆林、北海、黃石等三四線城市和個別東部二線城市，如溫州。風險型城市的典型特征在於其房地產市場出現嚴重的供需矛盾或供給過剩從而導致的市場疲弱。這些風險型城市中一部分來自西部落後地區，另一部分來自資源型城市，如黃石、鄂爾多斯等，經濟繁榮的背後是經濟結構失調、城市經濟空心化、貧富差距過大等嚴峻問題。
風險型城市中接近70%來自形成型城市群，如呼包鄂榆城市群的呼和浩特、榆林、鄂爾多斯均在其中，房地產市場的過度繁榮與城市人口、經濟發展健康水平的背離是導致這一現象的主要原因。
房地產"閉著眼睛都能掙錢"的時代已經過去瞭，當下的市場，無論買地還是買房，無論是開發住宅還是商業、寫字樓，無論開發商還是購房者，其投資行為面臨的風險都在加大。
城市主導物業亦在分化
據介紹，通過深入分析35個大中城市房地產投資價值與三類物業投資價值的關系，世聯發現城市房地產投資價值的主導物業也正在產生分化現象，已有大量大中城市的房地產投資價值開始由住宅主導向商業、寫字樓或混合型物業主導轉變，實現城市房地產投資價值的轉型升級。
樓市分化的特征正在加劇。
而重慶、成都等城市處於住宅、商業和寫字樓均衡發展、共同主導城市房地產投資價值的發展階段；烏魯木齊、昆明等城市雖然屬於商業和寫字樓混合主導型，但其仍極為靠近住宅主導，表明這些城市尚未實現真正意義上的投資價值轉型升級。
2013年，內地房地產市場觸底回暖，下半年更是一路高歌猛進。一線城市商品住宅成交量同比增速均超過20%。但與此同時，顯著的分化現象也在三線城市出現，洛陽、北海、晉江等城市較去年同期市場規模增長在50%以上，而惠州、常州等近幾年投資過熱的城市則僅與前年基本持平，更2胎房貸 2胎房貸利率比較有甚者如溫州出現商品住宅價格連續29個月同比下降。
城市的價值投資等級
"處於不同發展階段、資源稟賦各異的城市，其市場潛力、增長速度和發展空間將會在激烈的區域競爭中劇烈分化。"吳志輝認為，未來城市房地產投資機遇和風險的並存已成為不爭事實，在進入上述不同類型的城市中時應更為慎重，脆弱型、風險型城市應避免大規模進入。
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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/08312615018.shtml
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