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  事實上，本次督察屬於行政程序范圍內的慣例安排，也是預料之中的事情，因為近年來每一次重大的房地產調控政策出臺以後，管理層都會派出督察組檢查落實情況，例如2011年實施限購後，監管部門就限購政策執行情況已經分別於2011年和2012年開展瞭兩輪督察，故本次督察並不需要做過多的解讀。但是，按照以往的慣例，對於調控新政執行情況的督察，應當在新政策實施後2-3個月就應展開，但本次督察是在新政策實施半年多以後才著手，主要因為新一屆政府原本把重點放在長效機制建設上，但長效機制建設的探索有一個前提，即房價可以上漲但不能出現快速上漲，這需要維持限購、限貸等行政性措施，以便為長效政策的研究和出臺創造時間。

  本打算以限購、限貸等行政性幹預措施暫時穩定住房價，為長效機制構建騰挪出時間，但今年以來主要城市房價面臨失控式上漲，讓管理層坐不住瞭。據悉，住建部和全國工商總局組成的督察組將於10月份兵分幾路，對主要城市住房交易存在的違規問題進行督導，核查限購、限貸政策的執行。

  本輪房價上漲主要發生在一線城市和部分二線重點城市，上漲的推動力就是需求極其狂熱。以北京為例，8月份首次購房比重達92.8%，創歷史新高，比年初累計提高瞭7個百分點，投機投資需求基本擠出，主要是自住型需求在推動。一線城市購房火熱，代表著對這些城市未來房價還將上漲的預期，這與開發商的判斷是一致的。事實上，哪個區域房地產市場發展前景最好，就看開發商在哪拿地，因為開發商是最敏感的，也有著特別的信息渠道。今年以來，高價地和"地王"基本上誕生在一線和二線重點城市的核心區域。為瞭獲得一線城市優質土地儲備，就連聲稱從不拿地王的萬科也食言瞭，而經歷過大起大跌房地產周期的香港老牌開發商--新鴻基也不惜重金將上海黃金區域的徐傢匯[2.27% 資金 研報]地塊收入囊中。

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內容來自sina新聞

  但是，"新國五條"實施後房價不僅沒有像往常一樣因新政而短期回落，而是變本加厲加速上漲。從環比看，8月份新房價格上升0.84%，連續第15個月上漲，漲幅亦擴大，與房價上漲同步，"地王"接二連三地誕生，"日光盤"、"排隊搶房"等需求爆棚現象再次在各地上演。在這種情況下，管理層再保持沉默是說不過去的。

  本輪房價上漲有一個很重要特點，就是分化現象非常嚴重。8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%-20%之間，天津等31個二線城市同比上漲大都在7%-10%之間，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。為實現房價控制目標，上漲最快的一線城市和部分二線城市今年3月份以來一直在房價統計數據上做文章。這些城市房價真實的漲幅，實際上比統計數據還要高。以唯一執行"20%個稅"政策的北京為例，8月份房價同比漲幅接近20%，在70個大中城市中排名首位。同時根據本月19日秋季房展會的數據，今年以來北京很多樓盤漲幅超過瞭30%，三環內的均價已經達到每平方米6.5萬元，五環外房價逼近每平方米3萬元，甚至受益於首都經濟圈的河北燕郊，房價今年以來上漲幅度也接近瞭50%。筆者所在的深圳也類似，較偏僻的龍崗區，2012年的很多樓盤還在每平方米1.5萬-1.8萬元之間，但目前上升到瞭2.2萬元左右，寶安靠近前海地區的樓盤，今年以來爆炒"前海"概念，房價水平已經從去年的每平方25000元左右上升到3萬元以上。

評論以服務均等化抑制核心城市房價失控

  根據世界各國的經驗，在城鎮化發展的不同階段人口流動方向不同：城鎮化率低於50%的時候，人口遷移以從農村進入城市為主；城鎮化率超過50%後，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農村人口向城市遷移為輔；城鎮化率超過70%後，大城市成為全國城市的主要呈現形式，人口遷移以大城市城區人口遷入大城市郊區為主，大城市郊區人口逐漸超過城區人口。這一規律也為我國城市化的實踐所驗證。盡管過去我國一直宣稱大中小城市協調、均衡發展的策略，但第六次全國人口普查顯示，珠三角、長三角、京津冀等三大城市群以2.8%的國土面積集中瞭全國18%的人口，創造瞭36%的國內生產總值；城市群內核心城市人口集聚優勢遠高於外圍城市，目前80%的外來人口集中在一線城市。以京津冀城市圈為例，除北京、天津外來人口比重超過20%外，圈內其他城市外來人口比重均未超過10%。

  這意味著，在未來城鎮化推進過程中，三大城市圈內部的核心城市(主要是一線城市和部分二線重點城市)將依舊是人口流動的首選，這些城市的產業機構將趨向於輕型化，即以現代服二胎代書 二胎代書利率多少免費諮詢試算務業為主，地價、房價將在長期內呈現快速上漲的態勢。因此，簡單的需求管制無法抑制房價的上漲，這也意味著本輪督察也隻是治標，無法控制重點城市極其狂熱的購房需求。關鍵的措施在於通過快速軌道交通建設、公共服務均等化，加大三大城市群內非核心城市對於核心城市住房需求的分流。東京城市圈以3.5%的國土面積集中瞭日本27%的人口、創造瞭日本1/3的GDP，效率遠高於我國三大城市圈。但是，東京市區並沒有出現我國一線城市一樣的"城市病"，特別是房價上漲失控，成功經驗一方面是連接市區和衛星城(如崎玉、千葉等)密佈的快速軌道交通網，更重要的是衛星城高質量的公共服務供給，圈內居民不用排著隊到東京市區買房以求一個學位。目前，我國城市群內非核心城市分流住房需求的能力比較差，制約因素除瞭軌道交通外，還有公共服務不均等這一關鍵因素。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-24/08332428045.shtml

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