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樓市新常態市場規律唱主調
國傢統計局70個大中城市房價指數發佈以後，一則《樓市創10年最大跌幅》的文章被多方轉載，文章所言的"最大跌幅"包含兩個方面：一是70個大中城市7月份新建住宅銷售價格環比下跌的城市高達64個，創下瞭歷史新高；二是環比跌幅之大創紀錄，百城房價環比跌幅首次超過瞭0.8個百分點，70個大中城市房價環比跌幅首次超過瞭1%。最引人註意的是，北上廣深四個一線城市的房價領跌全國。
今年以來，樓市量價連續下跌，在6月份出現跌幅短暫收窄和企穩跡象，但6月底以來政策全面松綁、房貸重回基準利率並沒有讓樓市站穩，7月份主要城市樓市的量價跌幅重新擴大，而一線城市房價更是領跌全國，這被很多業內人士判斷為房價進入全面下降通道的標志。筆者認為，未來房價可能將進入長周期、大幅度、全國范圍調整的時期，這可能與前兩輪短暫的、小幅度、部分城市調整(2008-2009年、2011-2012年)的情形完全不同，這是一個"新常態"。
全國樓市將進入市場供求規律、價格規律、可支付能力決定規律作用下的新運行常態。過去對樓市運行周期和軌跡影響最大的政府政策，未來將定調於"去行政幹預、回歸市場主導"。也就是說，不僅過去存在於國傢層面的行政性救市將不會再出現，而且地方違反市場規律、旨在挽救短期經濟和短期財政收入的救市行為，也不大可能再出現。樓市波動將由政策作用下的波動向市場作用下的波動轉變。
因此，在未來較長的一段時間內，供應過剩(包括總量過剩和結構性過剩，也包括二手房供應)、房價整體下調和收入決定的真實需求，將全面取代過去10年供不應求、房價上漲和資金面決定的投資需求，成為決定未來樓市運行的主要因素。這意味著，未來樓市將繼續處於下行通道，就連過去一直被認為樓市"優等生"的一線城市和重點二線城市(如杭州、天津、沈陽和西安等)，也未能幸免。不管是成交量下滑，還是價格下滑，一線城市均超過瞭二、三線城市。今年7月份，一、二、三線城市新建商品住宅價格指數環比跌幅分別為1.2%、1.0%和0.9%，一線城市房價跌幅首次超過二、三線城市。根據國傢統計局數據，前7個月，全國銷售面積同比降幅從上半年的6.0%擴大至7.6%，一線城市集中的東部地區降幅最大，達到1.5%。
樓市整體下行的大背景下，開發商在"降價跑量"上已經達成共識，一方面基於樓市整體下行這一大趨勢的認同，另一方面基於完成銷售業績的考量(僅30%的主流房企完成瞭上半年的銷售任務)。因此，房企降價不再是"噱頭"，而是貨真價實的降價；不再是資金鏈緊張房企的被動性降價，而是所有房企主動性、策略性的降價。根據筆者的調研和梳理，7月份，一線城市新開樓盤降價幅度在每平方米2000元-5000元不等、幅度在15%左右，這也是7月份房價創10年最大跌幅的主要原因，未來這一趨勢有望延續。
由於主要城市住房需求還在，隻是為高房價所困擾，實質性降價對於需求的提振是比較明顯的，一線城市再次出現瞭久違的"日光盤"。同時，在樓市整體下行、降價潮到來的背景下，上半年因少數樓盤降價而出現的老業主"房鬧"現象，在7月份各地樓市大面積降價的背景下並未再現，反映瞭市場各界對於在供求規律、價格規律、可支付能力決定規律的作用下，認可和遵從樓市正常的、必然的調整態勢。這是對市場趨勢一致性判斷，也是市場走向成熟的標志。
目前，反映樓市庫存壓力的指標--批售比(批準預售面積和成交量的比例)跌到瞭0.65，為三年來最低點，僅比2008年下半年略好。由於目前全國樓市的施工面積達到63億平方米，相比2010年增長瞭50%，後續供應還會源源不斷地到來，庫存壓力超過歷史最高水平是必然的。樓市潛在的需求雖然很大(如2.6億人的外來人群)也很強烈，但受購買力、就業、戶籍制度、社會保障等方面的制約，要轉化為現實購買力，還要有很多方面的改革，但這不是短期內可以實現的。
就目前來看，高房價是阻礙需求實現的最大障礙，隻要房價有實質性回調，隻要政府也不再"托市"，房價下調將帶來可觀的樓市需求釋放，這不僅有助於避免樓市快速下行，而且也是樓市真正企穩的標志。更為重要的是，這將為新型城鎮化的推進、後續需求的導入贏得時間和空間。在外來人口真正融入城市以後，樓市將迎來內需和消費主導而非投資主導的發展新時期。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/08142879627.shtml
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