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去化與結構化—新常態下房地產金融之兩個關鍵詞
??時下，對於中國經濟新發展階段的判斷，“新常態”已成主流說法。那麼，對新常態下房地產金融的運行態勢該如何看呢？用兩個關鍵詞概括之，其一是“去化”，主要是指去房貸規模化，降低房貸增速和房貸在信貸配置結構中的占比。其二是“結構化”，主要是指房地產融資的直接融資化、房貸證券化和保障性住房金融體系的建構。
??兩個關鍵詞的基本邏輯
??由經濟的新常態如何推出房地產金融的兩個關鍵詞呢？
??首先，新常態對經濟增速的基本判斷是，以往經濟的高速增長換擋為中高速或適速增長，經濟增長速度的換擋必然會引發房地產對經濟增長貢獻度的相應調整。在高速經濟增長階段，房地產業被定位為國民經濟支柱產業，與房地產相關財稅收入特別是土地出讓收入被打上“土地財政”的標簽。那麼在中高速經濟增長階段，房地產對經濟增長的貢獻度必然會相應的調降，而且由於在經濟高速增長階段房地產的過快發展所積累的泡沫一定得有個瞭解，去房地產化在適當調降房地產增速及其對經濟增長的貢獻度同時，還有可能會建設性的解決房地產泡沫問題，促成房地產業的軟著陸。由此，在新常態下，房地產在經濟增長中的戰略地位下降，相應的金融支持度也會調降，由於目前房地產業融資資金主要是信貸資金，房貸增速走低和房貸規模占比下降就成為金融對房地產支持度下降的主要表現。
??其次，新常態下經濟發展的重心是結構調整和轉型。包括市場和政府權力結構調整、產業結構調整、資源配置結構調整，收入分配結構調整等等。這些方面結構調整的方向是：市場的基礎作用和決定作用、金融資源配置結構的直融化即直接金融化、創新型產業成為主導產業、民生保障導向替代GDP導向等。這樣的結構調整脈絡反映到房地產和房地產金融領域就表現為，保障性住房地位提升和相應的保障性住房金融體系的重要性凸顯，房地產融資直融化（房企資本市場融資和房貸資產證券化）趨勢加快。
??2014年的房地產金融是否已顯去化和結構化埔心二胎的趨勢？
??那麼，上述兩個關鍵詞是否在2014年顯示出些許跡象？
??去化趨勢
??可觀察的指標有兩個，其一是房貸（可分解為開發貸款和按揭貸款之和）規模的增速是否在下降？其二是房貸在金融機構貸款中的比重是否在下降？
??房貸規模存在去化趨勢嗎？圖1表明，無論是開發貸款、按揭貸款還是房貸總額，在2014年各月同比增速均出現瞭明顯的下降，按揭貸款增速同比降幅更為明顯，自2014年4月份始連續9個月呈現負增長。
??房地產貸款同比增速的走低與金融機構各項貸款同比增速的下降有關，那麼，金融機構各項貸款是否出現瞭同樣的走低趨勢呢？圖2顯示，在2014年各月，相較於房地產貸款，金融機構各項貸款同比走勢略顯波動，但基本趨勢是下降的。由此可以說，房地產貸款同比走低是金融機構各項貸款同比下降的伴隨性結果。另一方面，金融機構各項貸款的下降幅度顯然小於房貸的下降幅度，而且金融機構各項貸款在下降過程中出現瞭三次反彈，房貸則是持續下行。由此可以推斷，從規模增速走勢看，金融機構信貸顯示出瞭一定的去房地產化的跡象。
??由於房貸可以分解為開發貸款和按揭貸款，可以進一步觀察開發貸款和按揭貸款的相對走勢，以判斷房貸去化的細分性表現。其中開發貸款的相對走勢中的可比較指標是非金融企業貸款，按揭貸款的相對走勢中的可比較指標是住戶貸款。
??圖3是關於開發貸款與非金融企業貸款的相對走勢。該圖顯示，開發貸款在2014年各月持續下降，而非金融企業貸款則是相對上揚，而且兩者之間的剪刀差趨於擴大，9月份以來的差幅約為1倍。由此房貸的去化趨勢在開發貸款與非金融企業貸款的相對走勢中的表現還是比較明顯的。
??按揭貸款與住戶貸款的相對走勢是一種什麼情形呢？圖4顯示，雖然按揭貸款與住戶貸款顯示出瞭同樣的下降走勢，但按揭貸款降幅卻是低於住戶貸款的降幅。這樣的對比走勢與上述恰好相反。這表明，2014年，按揭貸款增速同比雖然大幅走低，甚至連續9個月出現負增長，但因住戶貸款增速走低幅度更大，按揭貸款並沒有顯示出去化趨勢。
??由上，從房地產貸款規模增速同比的角度看，房貸總體上呈現出瞭一定的去化趨勢。進一步細分觀察的結果顯示，該趨勢主要來自於開發貸款的去化過程，按揭貸款的去化趨勢尚未顯現。
??房貸在金融機構信貸結構中的比重存在去化趨勢嗎？判斷房地產貸款去化趨勢的另一項指標即房地產貸款在金融機構貸款中的占比走勢。該項指標又可以進一步細分為開發貸款與非金融企業貸款之比和按揭貸款與住戶貸款之比。
??圖5顯示，相對於2013年各月，房貸占金融機構各項貸款的比例在2014年各月均有小幅下降，下降幅度一般在1～3個百分點之間。
??上述趨勢在開發貸款與非金融企業貸款的占比走勢中獲得印證，圖6表明，相對於2013年各月，開發貸款與非金融企業貸款在2014年絕大多數月份均有小幅下降，5月份以後則是持續下降，10月份以後降幅有逐漸擴大的趨勢，最大差幅超過5個百分點。
??但是，按揭貸款與住戶貸款之比則沒有表現出相同趨勢。圖7顯示，相對於2013年各月，按揭貸款與住戶貸款之比在2014年各月均走高，差幅穩定在3～4個百分點。
??由上，房地產貸款與金融機構信貸在2014年各月的走勢在總體上顯示出瞭去化的跡象，但進一步的細分分析表明，開發貸款去化趨勢明顯，但按揭貸款的去化趨勢並沒有顯現。這與前述對規模指標的觀察結論基本一致。
??結構化趨勢
??該趨勢可通過以下三個指標進行觀察和分析。房地產融資的直接融資化、房貸證券化和保障性住房金融支持體系的建構。
??房地產融資直接融資化。首先看房地產企業在一級資本市場融資情況，圖8顯示，相較於2013年，2014年房企一級資本市場融資規模呈近乎直線上升，由1524.66億元升至3797.70億元，增長幅度達約1.5倍。如此快速的增長得益於政策監管層面自2013年底以來一系列對資本市場融資管制的放松安排。
??其次看房企一級資本市場融資與房企信貸市場融資之比。圖9表明，近幾年來，房企直融與信貸融資之比呈快速增長趨勢，特別是2014年，該指標加速成倍增長，由4.52%躍升至10.88%。盡管如此，房企一級資本市場融資相對於房高雄房屋二胎免費估貸貸款全省皆可處理企信貸融資的比重仍然過低，依然遠離較優的融資結構水平。
??綜合以上兩個指標，2014年房企直融化步伐加快，但比例依然偏低，結構化程度仍較低。
??關於個人按揭貸款證券化。近兩年，關於房地產貸款證券化漸成熱點話題，特別是2013年中國政府高層在“盤活存量，用好增量”的金融資源配置原則下，進一步強化證券化的作用，明確提出以常規化的方式逐步推進信貸資產證券化。2014年，房貸證券化的戰略地位進一步凸顯，特別是規模高達10萬億元的個人按揭貸款的證券化在業內外廣泛熱議，其前景倍受期待。但總體而言，基本上2014年的房貸證券化可以說是隻聽雷聲不見雨來，熱捧之下僅有一單郵儲銀行的規模不足70億元的個人住房貸款支持證券化產品實際落地發行。
??關於保障性住房金融。中國住房供求結構由GDP導向向民生導向的轉變，有賴於一個專業化、體系化的保障性住房金融平臺的支持。但保障性住房金融體系的建構工作實際上步履艱難，2014年該項工作終現些許曙光，7月份國開行住宅金融事業部掛牌運營，該事業部實際上是我國首個專司住房金融保障的政策性金融機構。據稱，2014年國開行發放棚戶區改造貸款規模超過4000億元，在一定程度上緩解瞭保障房建設的融資壓力。但全年保障房建設融資仍然存在約2000億的缺口。
??此外，屢受詬病的住房公積金的運作在2014年也做出一些改進姿態，9月份三部委聯合推出新政，在公積金異地互認、降低借貸成本和門檻、提高使用效率等方面又提出一些新舉措。但近年來，公積金改革幾乎每年都有新舉措出臺，但似乎離公積金制度的設計初衷漸行漸遠，公積金改革實際上成瞭相關即得利益者的利益爭奪場。此次9月新政也似乎難免南轅北轍之命運。
??由此，保障性住房金融體系的建構在2014年剛剛邁出一小步，離體系化、可持續的保障性金融目標還相差甚遠。
??綜上對於房地產金融去化和結構化趨勢的分析，2014年房地產金融領域的去化和結構化趨勢還不甚清晰。在去化趨勢中，一些指標如房地產貸款的增速、房地產貸款在金融機構信貸配置結構中的比重、開發貸款在非金融企業貸款中的權重等指標顯示出瞭較為明晰的去化趨勢，但另一些指標如按揭貸款與住戶貸款的相對增速及其占住戶貸款的比重則沒有顯示出去化趨勢。在結構化趨勢逐項指標中則隻有保障性住房金融機構的建構過程邁出瞭積極一步，其他指標多進展甚微，其中房企直融化占比在2014年剛觸摸10%一線，房貸證券化空談不少落地太少，公積金改革實際上陷入死胡同。
??展望和政策建議
??新常態下房地產金融的去化和結構化趨勢將進一步明朗。實際上2015年伊始，這一趨勢就新添諸多積極信號。如國開行住宅金融事業部2015年全年融資支持將超4000億元。再如資產證券化試點機構范圍擴至城商行，目前至少有包括北京銀行(601169,股吧)、寧波銀行(002142,股吧)及上海銀行在內城商行已獲配額度，或正在積極爭取額度。從房貸的未來走向看，筆者曾做過的一項關於房地產貸款的計量統計研究也顯示，2015年房貸增速將繼續下行，房貸占金融機構各項貸款的權重也將繼續走低。
??但房地產金融去化和結構化的趨勢還面臨諸多約束因素。如保障性住房金融的體系化建構的頂層設計尚未形成，資產證券化存在基礎資產門檻較高和額度審批行政化等限制，經濟結構轉型的艱難使得GDP對房地產的依賴度和敏感性較高進而導致銀行信貸對房地產的偏好度難降等。為此政策建議如下：
??以有效經濟結構轉型促銀行信貸結構重構和房貸偏好調降。一是強化經濟結構轉型政策的穩定性和可持續性，實質性推進產業結構創新過程，培育規模化、高效率、可持續的新興產業和GDP新的增長點；二是促進建立有效率的市場化的產融平臺，激勵民間資金通過包括天使投資、股權、信托、債券、互助合作等多種金融途徑參與產業創新活動。三是建構有效的政策性金融激勵平臺，並通過政策性資助、直接投資控股和參股、提供信用增級等各種方式對各類創新主體和創新活動提供資金支持。
??重構政策性住房金融資源、管理和運作模式，建構政策性住房金融體系。核心要點一是以國開行建立住房金融事業部為契機，進一步整合來自住房公積金增值收益、土地出讓金凈收益等渠道的部分資金，建構關於各類保障房建設的政策性金融支持平臺。二是顛覆性改革公積金管理和運作模式，突破各種即得利益羈絆，建構一傢“中國住房公積金銀行”，對住房公積金進行專業化管理和運作。
??有效推進房貸證券化。取消房貸證券化額度的行政審批，按照市場化原則發行證券化，從而建構房貸證券化推進的規范化機制。降低基礎資產進入門檻，放松基礎資產質量約束，隻要是投資級以上的資產均可作為房地產貸款證券化的基礎資產。效法美國“兩房”經驗，建構關於房貸證券化二級市場的有效的政策性金融推進體系，從而盡快培育和促成一個規模化、有效率的房貸證券化二級市場。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-12/12255971494073213960512.shtml
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