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新城變鬼城地方商品房七八年賣不完
人們上一次註意到隴南，這個位於甘陜川三省交界的地級市，還是在2008年，當時這裡是汶川特大地震除四川主震區之外受災最嚴重的地區，境內樓房損毀過半。此後數年，隴南開展瞭大規模的城市建設，位於白龍江兩岸的主城區，震後的一地瓦礫很快被一棟棟拔地而起的高樓大廈所取代。
"兩山夾一江"的地形，讓這裡的房屋更容易遭遇滑坡、泥石流的襲擊，今年7月的一場暴雨，全市就出現瞭近700多處滑坡。到瞭晚上，大片的臨江住宅樓裡，隻有稀稀落落的幾扇窗戶裡透露出暗淡燈光，當地房地產網站上每天都會掛出樓房出售的帖子，房價會跌到幾千，成為百度隴南貼吧裡的最熱門的話題之一。
當地人並不願意把東江新城稱之為鬼城，直到今年7月，他們這才發現，在克爾瑞(中國)有限公司(以下簡稱克爾瑞)研究中心發佈的中國城市房地產投資風險排行榜中，隴南排名第一，成為中國房產投資最危險的城市。
隴南所在的甘肅省，此次共有6個城市進入排行榜的前十名，形成瞭西部風險集中圈。同期，中國社科院發佈的《西部藍皮書：中國西部發展報告(2013)》也發出警示，2012年西部部分地區出現房地產過度投資現象，這已成為西部經濟發展過程中的突出問題。
鬼城多在中西部
鄂爾多斯樓市崩盤，最早把西部城市的房地產風險暴露於眾。
2013年夏末，康巴什新區的一些街道上，零零星星新開瞭幾傢飯館，新建小區的停車場上也不再空空蕩蕩。不過，與東勝老城區比，這裡仍然顯得很冷清：驅車在新區主幹道上開上一個來回，難得碰上幾輛車，路上偶爾見到的行人，多為建築工人。
據鄂爾多斯官方統計，康巴什新區現有常住人口約為10萬人，而存量住宅面積則超過1000萬平米，空置率在9成以上。一位鄂爾多斯的開發商告訴《中國新聞周刊》記者，康巴什新區路上行人稀少，與當地私傢車普及有關。不過，要想聚集東勝區那樣的人氣，形成一個真正的城市，保守估計也要十年以上。
克爾瑞研究中心對中國280多個城市的綜合調查發現，中西部三線城市的房價波動的劇烈程度，遠大於一線和二線城市。
鄂爾多斯表現得最為典型。2009年最高峰時，康巴什新區和東勝區的住宅均價都是在萬元以上，個別中心繁華地帶的商住兩用樓甚至還一度接近3萬元。但是隨著2011年民間借貸崩盤，房地產市場的繁榮也在一夜之間幻滅，房價跌去瞭十分之八九。到瞭今年夏天，房價終於跌到瞭谷底，從8月開始，當地住宅均價穩定在瞭3000到4000元之間。
溫州則仍然坐在房價滑滑梯上一路下挫。截至今年8月，溫州的房價已連續24個月下降，當地大部分房價已經比高峰期下跌瞭一半。為激活當地房屋市場交易，在8月6日，溫州成為全國46個限購城市中率先松綁"限購令"的城市，允許本地戶籍傢庭在市區購買第二套住房。
負責中國城市房地產投資風險排行榜的克爾瑞研究中心總經理孟音對《中國新聞周刊》記者表示，入圍風險最高前十名的城市除張傢界外，全部位於西北地區，主要有兩類，一類是由於過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南、慶陽、固原等自然條件惡劣的地區。
在孟音看來，同處西北地區的隴南、武威、酒泉，也很有可能步鄂爾多斯後塵，房價大跌、銷售停滯的風險非常大。此外，那些被冠以"鬼城"的城市新區也蘊藏著較大的風險。
除康巴什新區外，先後被冠以"鬼城""睡城""空城"的有呼和浩特的清水河、巴彥淖爾新區、二連浩特新區、鄭東新區、河南鶴壁新區、遼寧營口新區、雲南呈貢新區、江蘇鎮江丹徒、湖北十堰新區、河南信陽新區，大都位於中西部地區，其共同特點是要麼空置率居高不下，要麼銷售不暢，要麼入住率極低。
眾多鬼城隻是中國三線城市的一個縮影。
經過近十年的快速發展，中國的樓市已然出現分化。前述中國城市房地產投資風險排行榜中，排名前50的風險最高城市，幾乎全部都是三線城市。這份排行榜顯示，整體上東部沿海地區風險較小，中部部分人口外流城市和西部地區風險偏大，形成西北風險集中圈。
供求關系持續失衡
大批新城變鬼城的背後，是地方政府在土地財政的驅使下，供地規模越來越大，節奏越來越快，百萬平米大盤、千萬平米的超級大盤，一個接一個上市。
目前，貴陽千萬級體量的超級項目有4個，其中規模最大的中鐵某項目的建築體量為2000萬平方米，僅這一個項目，就相當於北京兩年的住宅成交量總和。這四個千萬項目所在的新區觀山湖區，目前規模的住宅總量足夠裝下當下貴陽所有的城鎮傢庭，相當於再造一個貴陽。
可以預見到的是，隻要不發生類似鄂爾多斯那樣的崩盤，地方政府就不會輕易放慢房地產開發步伐。
2010年，適逢甘肅房地產投資高峰時，中國房地產投資風險最高的十個上榜城市中，臨夏同比增速超過瞭200%，定西超過瞭90%，而白銀、張掖的增速也都超過瞭七成。這種超高速的投資一直持續到當下。
據甘肅省統計局數據，2012年該省完成房地產投資比上一年增長瞭一半以上。今年上半年，房地產投資仍在快速增長，增速超過30%。不過，開發商的銷售情況並不樂觀。同期，省內房地產業增加值146.3億元，增長6.5%，不到同期全省工業增加值增速的一半。
今年3月，為瞭鼓勵購房，隴南市住房公積金中心把個人貸款最高額從20萬元提高到25萬元，同時，全市住房公積金貸款期限從最長10年提高到15年，貸款期限可延長至借款人及擔保人法定退休年齡之後5年內。
地方政府的刺激措施能否奏效，還取決於當地供求關系。《中國新聞周刊》記者在榆林、神木、鄂爾多斯、秦皇島瞭解到，本地居民自有住房比例較高，新增購買力有限。
研究表明，2010年底，中國城鎮住宅約有2.4億套，比十年前增長瞭一半，城鎮傢庭基本上戶均有一套房，中國整體上告別瞭住房短缺。國內各省市中，城鎮人均住宅面積超過35平方米，也就是官方規定的"小康標準"的，僅有三個省份，其中就有兩個地處中部，分別是湖北和湖南。
中國社科院房地產藍皮書稱，從2008年開始，我國城鎮新增住房套數已超過新增傢庭數，加上存量房，整體戶均住房已達到或超過一套。由於經濟總量的相對有限，以及中心區域土地二胎銀行怎麼貸款比較會過件供應的較為充裕，更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜。因此大多城市房地產市場待售存量一直處於增長之中，整體供求風險較高。
業內人士告訴《中國新聞周刊》記者表示，三線城市的房地產擴張速度，遠遠超過當地人均收入和人口的增速。相對封閉的經濟環境和產業結構的落後，使得三線城市人均收入大多接近或落後於全國水平，大多數城銀行2胎 銀行2胎利率任何問題免費諮詢市購房群體也往往局限於政府部門和企事業單位，購買能力亦相對較弱，令房地產市場發展前景受困。
人口外流使得三線城市人口負增長，進一步降低城市房地產市場的需求。如資陽、廣安、信陽等中西部市更是有3成左右的戶籍人口不在本地居住，市場需求明顯不足，房地產投資面臨著較大的壓力。
盡管鄂爾多斯、榆林、延安、六盤水、龍巖等擁有礦產資源的城市以及三亞等資源優勢城市吸引外來務工人員較多，租房比例也較大，長三角、珠三角作為世界工廠，吸引瞭大量外來務工人員， 房價較高，租房比例偏大，但由於這些務工人員收入偏低，多數無力購買住宅。
由此導致中西部的很多三四線城市待售房產積壓嚴重，新城變鬼城。
河北秦皇島的一傢房產中介機構負責人告訴《中國新聞周刊》，當地的商品房保守估計七八年也賣不完。秦皇島城鎮居民人口不足100萬，在過去五年，據不完全統計，當地商品住宅的總開發量累計達到5000萬平方米，折合50萬套100平方米的住宅。除瞭少數處於市中心臨海優質地段高端項目銷售尚可外，大部分項目都處於滯銷狀態。秦皇島房價在今年8月出現大跌，跌幅位列全國第五，其中一個海景住宅項目的跌幅最高一度超過瞭55%。
中國積壓待售的庫存房數量多得驚人，絕大部分集中在二三線城市。據中國指數系統統計，截至2012年底，中國在建住房面積超過40億平方米，即便沒有一個新項目開工，庫存房也足以滿足四年多的需求。今年8月，隻有四個一線城市的新建商品住宅庫存出現減少，二、三線城市的庫存仍在增加，其中三線城市同比增加近19%，庫存總量約占全國的三分之一。
由於中國經濟增速正在下探23年來的最低位，加之今年上半年城鎮居民收入僅增長瞭6.5%，遠低於2007到2012年間的平均增速9.4%。雖然城鎮化進程仍在快速推進，但2012年中國新增加的2100萬城市人口中大部分都因收入過低買不起新房，因此，二三線城市仍將面臨巨大的庫存壓力。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-13/08033565325.shtml
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