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王沛：主要是三個方面：第一，貨幣政策持續偏緊，社會融資增速從2013年下半年持續下滑，到現在為止央行[微博]貨幣投放還是很謹慎的，這就決定瞭房地產交易量維持在一個比較低的水平；第二，2012年之後，房地產市場經歷瞭一波非常快速的開工潮，今年開始形成供應，到明年上半年會是供應不斷加速的過程，這恐怕也是過去十年來最大的一波供應釋放過程；第三，銀行開發貸款偏緊，開發過程中大量的資金是開發商通過信托等表外融資，承受的是比以往更高的價格。因此現在開發商的資金鏈比過去更加脆弱，負債也比之前高。這三個因素綜合起來導致瞭樓市的下行，而且短期內也看不到逆轉的可能性。
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本文導航
- 小城市樓市基本救不過來
- 分析人士稱房價調整才開始 小城市基本救不過來(1)
采訪嘉賓
顧雲昌：不會，因為現在總體政策沒有變化。目前救市的城市都是高庫存，消化的時間會比較長。當然這些措施不是中央統一的。根據分類調控的指導思想，現在各個城市自己調控。這個是必要的。而限購的時間、范圍在二線城市也有區別的。我認為，供求平衡瞭就會取消限購。另外，過去房地產市場是供不應求，目前正逐步轉為買方市場。這種情況下，不可能出現"拍皮球"的效應。
蘇 劍 北京大學經濟學院經濟學系副主任
王 沛 莫尼塔投資公司房地產研究員
華商報：歷次的調控政策，都是稍微一有松動，都會出現"拍皮球"的效應。那麼這一輪多個地方救市，會不會也產生這種效應？
尹中立：中國房地產發展歷史比較短，參考美國的歷史，房地產是18年一個大周期，我們也是適用的。從上一輪周期的1996年算起，今年正好是18年。1996年房地產在高點泡沫破滅以後，對海口、北海等地方經濟造成嚴重的打擊。這一輪上漲幅度超過瞭很多國傢，也就意味著調整的幅度也會很大。
分析人士稱房價調整才開始 小城市基本救不過來
易憲容 社科院金融研究所研究員
"房價調整才剛剛開始"
內容來自sina新聞
華商報：近期，我國一些地方房價開始走下坡路，市場形勢不容樂觀。對此應該怎麼看？
華商報：具體是哪些原因導致房價下行？
房價下跌會否止步？救市措施能否見效？分析人士認為--
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-08/15472722775.shtml
顧雲昌：中國樓市一季度和4月份的交易量在下滑，新開工面積在下滑，房價增幅在下滑，投資增幅在下滑，而且房價開始下降的城市也在增加。第一，這和我國當前宏觀經濟有關。中國經濟進入瞭"換擋"期，從"高速"變成"中高速"，房地產也在"換擋"；第二，房地產市場出現瞭嚴重的分化，一線城市仍然總體保持供不應求的狀態，三四線城市許多已經是高庫存。總結起來就是一線城市高房價、三四線城市高庫存。
王沛：房地產市場下行的趨勢比較明顯。而且目前造成樓市下行的因素沒有任何變化。因此從今年開始，整個樓市交易量會處在一個比較低的水平，房價的調整才剛剛開始。
"樓市短期內看不到逆轉的可能性"
新屋二胎今年已到18年調整周期
華商報：正因為這種下行趨勢，很多人認為，房地產市場的拐點已經來瞭。
尹中立：房地產市場的拐點已經出現。最重要的原因有兩個：首先從短期供求關系來看，以前銀行把按揭貸款作為很重要的一種資產配置，現在開始控制，這是影響短期供求關系的因素。但本次拐點是一個長期的拐點。其次，也是深層次因素，就是人口結構。蘇劍：房價拐點關鍵取決於人口和勞動力的形勢，今年前後，中國的勞動力將到達峰值，按照日本的經驗，勞動力達到峰值，房價也就到瞭頂點。
華商報：還有無其他原因？
此輪房價調整，究竟是中國房地產市場拐點來臨，還是短暫性回調？究竟該如何應對本輪房價的調整？就此，本報記者邀請瞭幾位
"小城市基本救不過來瞭"
華商報：我們看到，目前已經有多個城市出臺瞭救市舉措，這些措施有沒有用？
蘇劍：總體形勢下滑的情況下，單靠地方政府基本上救不起來。尤其是二線以下的小城市。因為這些城市基本上是人口凈流出或者人口已經穩定瞭。在城鎮化的大背景下，人口是從小城市向大城市流動。所以小城市基本上救市救不過來瞭。有的二線城市救市沒準還能救起來。
尹中立：房地產下行的趨勢毫無疑問會持續下去。政府救市有用嗎？或者說即使要救，也無法挽救。要遵循市場運行的規律。房地產市場是一個各種規律共同作用的結果，不要違背市場規律。
易憲容：國內住房市場已經出現瞭周期性的調控，它不會因地方政府出臺差異化的調控政策而改變。隻要政府對此不要再幹預太多，這種調整達到居民的消費性住房支付水平，其住房購買力才能真正地釋放出來。
最近，有關房地產市場松綁的消息風聲四起。一些地方政府按捺不住緊急出手救市，一些地方房價則出現明顯的下跌。
顧雲昌 中國房地產及住宅研究會副會房屋二胎 合庫房屋二胎利息缺錢急用哪裡借錢長
尹中立 社科院金融市場研究室副主任
業內專傢進行瞭共同探討。
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