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"這個項目特立獨行，也應該是有其原因的。"上述房企負責人說，2010年，北京市場是"商住倒掛"的局面，高端公寓的銷售價格是高於商鋪和寫字樓的，所以萬科大都會如此定位也有道理。但最近兩年，寫字樓市場又好起來瞭，北五環沿線的寫字樓產品都在以5萬至6萬元/平方米價格熱銷，CBD同區域根本沒有出售型的寫字樓產品，受歡迎程度遠超過高端公寓，"這大概是萬科沒有預料到的"。
2010年5月，萬科以11.5億台新房屋二胎利率怎麼貸款比較會過件元獲得"贏嘉中心B座"項目100%的產權，並更名為萬科大都會，成為該項目的第四任主人。由於該項目位於東長安街南側，東三環國貿橋東南角，被看作是北京萬科進入北京CBD的標志性建築，萬科也將其視為其在商業地產開發中的試驗品。毛大慶曾對媒體表示："萬科希望在CBD區域做一個萬科的標志性建築。"
萬科北京首個商業地產萬科大都會項目遇冷
2001年，該項目由贏嘉置業發展有限公司建成，命名為"贏嘉中心B座"，因與中信嘉華銀行有限公司發生糾紛，於2009年9月被查封並拍賣。項目經過三次易主之後，2009年被債主中信嘉華銀行拍賣競得，並最終轉入中信地產名下。項目總面積約為4.27萬平方米，其中地上面積為3.6萬平方米。
不過，相較於萬科大都會卓越的區位優勢和發展現狀，這一銷售情況並不能令人滿意。而這一項目接下來的成敗，對萬科的商業地產項目是否帶來影響也不得而知。
7月18日，萬科大都會的銷售人員對中國房地產報介紹，目前大都會還有二十幾套依然在出售中，均價9.5萬元/平方米，還有不足40年的產權。
6月30日，萬科在北京開發的首個商業地產項目、位於北京東三環國貿橋東南角的萬科大都會面對業主交房入住。
業內人士分析，萬科近些年在商業地產上一直在持續加碼，但今年初才組建商業地產公司，管理層也漸漸開始正面面對萬科進入商業地產領域的話題，這顯示出萬科進入商業地產的謹慎，而這種謹慎也使萬科習慣延續過去的思路，影響瞭對商業地產市場的判斷。
作為萬科北京試水的商業地產項目，萬科大都會在被萬科收購以前，已經三易其主。
"當時的項目定位是商務中心區的功能補充。"7月18日，毛大慶對中國房地產報表示，這個產品的概念是個舶來品，加入北京有地方需求特色的元素，作為商務中心區的功能補充，"像紐約、東京都是出現在核心的位置才有這種產品，所以也不具備太強的可復制性。"
"市場契合度還可以，這個產品是特殊的，不可復制的。"
2010年10月20日，萬科與中信地產，就該項目簽署瞭戰略合作協議。
從推向市場到現在，兩年左右的時間內，還有近三分之一的房源未能售完。由於其產品的獨特性，業內一直都有所質疑，覺得市場接受度不會很高。面對上述質疑，萬科副總裁、北京公司總經理毛大慶認為，萬科大都會目前並不突出的銷售業績，並不能說明問題。
2011年3月，"贏嘉中心B座"的改造方案獲北京市政府批準。由於萬科大都會屬於舊樓改造項目，改造成本一度引起人們的註意，據此前媒體報道，在2010年萬科接手該項目時，毛大慶曾透露過粗略計算後的改造項目投資成本，至少在7000元/平方米。這樣按照面積初步估算，改造工程投資將至少花費2.8億元人民幣。
隨著萬科大都會逐步向市場推出，該項目改造方案也浮出水面。改造後的萬科大都會為商業綜合體項目，其中1~4層為商業，5~24層為高端私人會所，5~16層為4個開間，16~23層為3個開間，頂層為兩個開間，共計69套房源，主力戶型為300~500平方米，最小面積160平方米，最大面積為557平方米，全部是銷售型產品，萬科並不自持。
兩年半還剩近三成
2011年12月，萬科大都會開始散售。至今，69套房源中有20多套仍在出售之中，這並不是一個值得驕傲的業績。
"雖然位置好，但項目本身有一些先天的缺陷難以改變。"一個專門代理豪宅的經紀公司業內人士認為，該項目賣得慢也正常。從豪宅的角度來看，其價格和面積都是當前市場上消化速度最快的一種豪宅產品，但缺陷是這個項目不具備其他豪宅擁有的好的居住氛圍。
這位業內人士分析認為，一個產品定位是否準確，要購房者自己來判斷房子的用途，開發商能給的隻是一個引導而已。作為企業會所，購房者應該是希望能看到產品的不同用途，如果產品上對用途有過多局限，也車貸利息計算公式會影響銷售的速度。
一位此前對項目有所接觸的房企負責人說，萬科大都會雖然進行瞭改造，但此前寫字樓間距小以及樓高的問題是無法改變的，這使得改造很有難度。他向中國房地產報透露，"當初中信地產收這個項目時，是有一定政治任務的"。作為央企，中信地產為幫朝陽區解決問題才收購瞭這棟樓，"當時中信地產的人，就曾表示很難通過這個項目賺錢。"同時，他對"企業會所"這種產品的定位也存在質疑，"中國的企業是否有這種企業文化，還很難說"。
四易其主
毛大慶認為該項目的市場契合度還可以，因為屬於特種產品，不是大眾化的業態，所以銷售速度不會很快。未來也可能再做這類產品，但是做這類產品的條件非常局限，隻能是看機會是否合適。
內容來自sina新聞
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-31/09202316381.shtml
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