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  "這個數字告訴大傢,不要天真認為土地財政是不可替代的,存量稅隻要敢征馬上可以替代,因為存量的規模足夠大。"

  對於房地產真的是一直供不應求嗎?梁信軍表示,"其個人的觀點是房地產未來10年就是供大於求,政府不用調控,房價自然會下來,但是現在沒有人相信。"

內容來自sina新聞

  如果它征瞭會產生什麼結果?現在我們的房屋持有收益隻有1.2-1.4%左右租售比,過去是憧憬房價升值所以願意保有房子,如果房價未來是供大於求的預期,本身就不升值瞭,並且你保有過程當中現在隻能收1.2%,每年政府還要問你收2%,恐怕有很多的高凈值人群,持有存量房的意願會降低。所以3、4、5套房的40億平方米跑出來交易搗亂的概率是非常高的,所以要把它看成房地產的供應,更加能夠瞭解房價的預期。

  如果存量房跑出來,再多40億,這是大的走勢。存量房會不會跑出來呢?我們就要考慮房產政策的問題。

  具體來計算一下,過去的城鎮化速度每年不到1%,如果考慮中央現在高度重視城鎮化,每年如果1.2%左右的速度,人均按照25平方米配置,未來10年安置這些人需要100立方米,不是人人買得起,有效購買力可能要打7折,為70立方米。動拆遷不會產生新的需求,拆掉1平方米還要補1平方米,這是平衡。供應有多少呢?

  "我認為房地產的持有稅一定會出臺。"為什麼?很多人說去年土地財政收入2.68萬億,土地不是無償取得的,動拆遷本身是有成本的,估算大概在40%左右。如果每年按照評估價格增收1%,跟美國的房地產稅差不多,持有稅,我們就能收到2萬億人民幣。如果對首套房豁免,就能收到16000億人民幣,如果政府再客氣一點,對二套房也豁免,就能收到40建融基隆暖暖建融00億。對富豪收2%,8000億,收3%,則1.2萬億,如果你收3、4、5套房,收3%,還是全民歡欣鼓舞的事。

  4月13日,由長江商學院投資研究中心主辦的"2013首屆長江青年投資人論壇"在上海(樓盤)舉行。復星集團副董事長兼CEO梁信軍在演講中指出,房地產未來10年將供大於求,政府不用調控,房價自然會下來。

梁信軍未來10年將供大於求 房價不調自降

  另外就是商業房產的問題,大傢覺得風險小,也不限購,各地上瞭非常多的各種各樣的城市綜合體,去年我們的整個閑置率還不高,隻有17%,"但是把這些體量加上,到瞭15年就是災難性的數字,個人認為商業房產的風險一點都不小。"

  他還指出,值得註意的是,三四線城市正在新增開發量方面風險其實是很大的,一二線城市對於存量房交易的敏感性是非常大的,如果某一個政策影響存量房跑出來或者跑進去的話馬上就會影響,所以不要這麼天真認為房價不會變。

  "這還涉及到固定收益的問題,現在的地方債8萬多億,基本上都是以未來的土地收益來做還款來源,如果將來整體的是供大於求的關系,土地不能以預期的高價格賣出去的情況下,這個地方債真的很安全嗎?個人判斷如土融建融雲林褒忠土融建融果3、4年內償清的債非常安全,但是7、8年後真的一直還是這個情況嗎?很難說。"梁信軍說。

  據公開數據顯示,在建的房屋有35億平方米,開發商的土地儲備有30億平方米,計劃供地的數量41億平方米,城鎮人口,存量的住宅210億平方米,屬於3套房子以上的占20%以上。其中有一個問題,如果不考慮存量,隻是考慮增量的話,如果我們現在一塊新地都不賣正好衡量,65億和70億差不多,如果40億供出去的話就會過剩30億,當然結構不平衡,有些地方會多出來,有些地方還是缺的,這是完全有可能的。



新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-14/08152069786.shtml
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